Discussion:
Grundsteuer - Mieter oder Werbungskosten oder beides?
(zu alt für eine Antwort)
Stefan Kalepp
2019-09-30 11:19:05 UTC
Permalink
Hallo zusammen,

die Grundsteuer wird vom Vermieter ja i.d.R. auf den Mieter umgelegt.
Ferner sieht aber das Formular "V" der Einkommensteuer-Erklärung ein
Feld für die Angabe "Grundsteuer" vor..

Darf man diese dort zum Abzug eintragen oder ist das Feld ausschließlich
für Sonderfälle, bei denen die Grundsteuer nicht auf den Mieter umgelegt
wurde?

Vielen Dank,
Stefan
Frank Kozuschnik
2019-09-30 11:53:17 UTC
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Post by Stefan Kalepp
die Grundsteuer wird vom Vermieter ja i.d.R. auf den Mieter umgelegt.
Das heißt meistens, der Vermieter zahlt die Grundsteuer an die Gemeinde
und der Mieter zahlt den gleichen Betrag als "Umlage" an den Vermieter.
Post by Stefan Kalepp
Ferner sieht aber das Formular "V" der Einkommensteuer-Erklärung ein
Feld für die Angabe "Grundsteuer" vor..
Darf man diese dort zum Abzug eintragen oder ist das Feld ausschließlich
für Sonderfälle, bei denen die Grundsteuer nicht auf den Mieter umgelegt
wurde?
Der Vermieter darf sie bei den Werbungskosten eintragen, sofern er sie
gezahlt hat. Allerdings muss er natürlich auch die vom Mieter erhaltene
Umlage als Einnahme angeben.
Gerald Oppen
2019-09-30 23:25:42 UTC
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Post by Frank Kozuschnik
Post by Stefan Kalepp
die Grundsteuer wird vom Vermieter ja i.d.R. auf den Mieter umgelegt.
Das heißt meistens, der Vermieter zahlt die Grundsteuer an die Gemeinde
und der Mieter zahlt den gleichen Betrag als "Umlage" an den Vermieter.
Post by Stefan Kalepp
Ferner sieht aber das Formular "V" der Einkommensteuer-Erklärung ein
Feld für die Angabe "Grundsteuer" vor..
Darf man diese dort zum Abzug eintragen oder ist das Feld
ausschließlich für Sonderfälle, bei denen die Grundsteuer nicht auf
den Mieter umgelegt wurde?
Der Vermieter darf sie bei den Werbungskosten eintragen, sofern er sie
gezahlt hat. Allerdings muss er natürlich auch die vom Mieter erhaltene
Umlage als Einnahme angeben.
D.h. ich _muss_ die Einnahme vom Mieter angeben und sollte sie dann als
Werbungskosten eintragen um für diese Einnahme keine Steuer bezahlen zu
müssen - Richtig so?

Gerald
Matthias Hanft
2019-10-01 06:47:28 UTC
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Post by Gerald Oppen
D.h. ich _muss_ die Einnahme vom Mieter angeben und sollte sie dann als
Werbungskosten eintragen um für diese Einnahme keine Steuer bezahlen zu
müssen - Richtig so?
Ja. Für die Nebenkosteneinnahmen vom Mieter gibt es ja sogar ein
separates Feld ("verrechnet mit Erstattungen", d.h. du kannst
davon abziehen, was du ihm via Nebenkostenabrechnung erstattet
hast).

Sowas wie "das zahlt doch der Mieter" gibt es bei Vermietung
nicht (auch wenns, wie die Grundsteuer, im Prinzip durchlaufende
Posten sind). Man muss alle Einnahmen und Ausgaben in die
Anlage V schreiben, also

+ Kaltmiete
+ erhaltene Nebenkostenvoraus- und -nachzahlungen
- evtl. Nebenkostenerstattungen an den Mieter
+ evtl. Garagen-/Parkplatzmiete
-----------------------------------
= Einnahmen
===================================

Und auf der Seite 2 alles, was du ausgegeben hast, also Grund-
steuer, Hausgebühren bei Eigentumswohnanlagen (+Nachzahlungen
-Erstattungen), evtl. Reparaturen, Abschreibung...

"Einnahmen minus Ausgaben" ist dann letztendlich das, was du
(steuerlich) dran verdient hast (und versteuern musst).

Gruß Matthias.
Gerald Oppen
2020-01-05 11:15:33 UTC
Permalink
Post by Matthias Hanft
Post by Gerald Oppen
D.h. ich _muss_ die Einnahme vom Mieter angeben und sollte sie dann als
Werbungskosten eintragen um für diese Einnahme keine Steuer bezahlen zu
müssen - Richtig so?
Ja. Für die Nebenkosteneinnahmen vom Mieter gibt es ja sogar ein
separates Feld ("verrechnet mit Erstattungen", d.h. du kannst
davon abziehen, was du ihm via Nebenkostenabrechnung erstattet
hast).
Sowas wie "das zahlt doch der Mieter" gibt es bei Vermietung
nicht (auch wenns, wie die Grundsteuer, im Prinzip durchlaufende
Posten sind). Man muss alle Einnahmen und Ausgaben in die
Anlage V schreiben, also
+ Kaltmiete
+ erhaltene Nebenkostenvoraus- und -nachzahlungen
- evtl. Nebenkostenerstattungen an den Mieter
+ evtl. Garagen-/Parkplatzmiete
-----------------------------------
= Einnahmen
===================================
Und auf der Seite 2 alles, was du ausgegeben hast, also Grund-
steuer, Hausgebühren bei Eigentumswohnanlagen (+Nachzahlungen
-Erstattungen), evtl. Reparaturen, Abschreibung...
"Einnahmen minus Ausgaben" ist dann letztendlich das, was du
(steuerlich) dran verdient hast (und versteuern musst).
Gruß Matthias.
Vielen Dank für die Ausführung.
Um noch mal in die Details zu gehen:
Wie kann/darf/muss man die Betriebskosten eintragen wenn es eine
Hausverwaltung gibt?
Hier gibt es wohl die Option das unter "Laufende Betriebskosten"
und/oder "Verwaltungskosten" einzutragen. Was ist dabei zu beachten?
Muss man da strikt trennen?
Fallen z.B. "Materialkosten Hausmeister" unter Betriebskosten oder
Verwaltungskosten?

Gerald
Detlef Meißner
2020-01-05 11:28:12 UTC
Permalink
Post by Gerald Oppen
Vielen Dank für die Ausführung.
Wie kann/darf/muss man die Betriebskosten eintragen wenn es eine
Hausverwaltung gibt?
Hier gibt es wohl die Option das unter "Laufende Betriebskosten"
und/oder "Verwaltungskosten" einzutragen. Was ist dabei zu beachten?
Muss man da strikt trennen?
Fallen z.B. "Materialkosten Hausmeister" unter Betriebskosten oder
Verwaltungskosten?
Ich mache folgendes (als Vermieter):
1. Einnahmen Miete
2. Einnahmen Nebenkosten (die vom Mieter getragen werden)
3. Ausgaben an die Hausverwaltung (da ist dann alles drin außer
Grundsteuer) minus Reparaturrücklage
4. Die jeweiligen Erstattungen oder Zusatzzahlungen von letzten Jahr
5. Reparaturkosten (Material plus Lohn)

Ich würde mir an deiner Stelle über die Details keine großen Gedanken
machen, mache es so pauschal wie ich.

Allerdings habe ich mal vor Jahren die Kopien der Jahresabrechnung
mitgeschickt, die wollen sie heute nicht mehr haben.
Kann aber sein, dass sie dir anfordern, wenn du so etwas erstmalig machst.

Detlef
Matthias Hanft
2020-01-05 13:46:25 UTC
Permalink
Post by Gerald Oppen
Wie kann/darf/muss man die Betriebskosten eintragen wenn es eine
Hausverwaltung gibt?
Hier gibt es wohl die Option das unter "Laufende Betriebskosten"
und/oder "Verwaltungskosten" einzutragen. Was ist dabei zu beachten?
Muss man da strikt trennen?
Fallen z.B. "Materialkosten Hausmeister" unter Betriebskosten oder
Verwaltungskosten?
Also alles was ich an die Hausverwaltung zahle, trage ich in Zeile
51 (Kz 49) "Sonstiges" ein. Davon muss man natürlich die Zuführung
in die Rücklage abziehen (denn dieses Geld gehört einem ja weiter-
hin, solange es nicht für irgendwelche Reparaturen ausgegeben
wird).

Grundsteuer (die zahle ich ja selbst und nicht über die Hausver-
waltung) natürlich in Zeile 48 (Kz 52).

Und Reparaturen aus der Rücklage in Zeile 40 (Kz 36) - oder ggf.
auf mehrere Jahre verteilen (die Zeilen drunter).

Abschreibung (2% des Kaufpreises) in Zeile 33 (Kz 30) nicht ver-
gessen - und das war's auch schon. Einfach, odrrr? :-)

Gruß Matthias.
Frank Kozuschnik
2020-01-05 16:21:12 UTC
Permalink
Post by Matthias Hanft
Post by Gerald Oppen
Wie kann/darf/muss man die Betriebskosten eintragen wenn es eine
Hausverwaltung gibt?
Hier gibt es wohl die Option das unter "Laufende Betriebskosten"
und/oder "Verwaltungskosten" einzutragen. Was ist dabei zu beachten?
Muss man da strikt trennen?
Fallen z.B. "Materialkosten Hausmeister" unter Betriebskosten oder
Verwaltungskosten?
Für die Einkommensteuer ist das im Ergebnis egal, denn das sind in
beiden Fällen gleichermaßen abzugsfähige Werbungskosten.
Post by Matthias Hanft
Also alles was ich an die Hausverwaltung zahle, trage ich in Zeile
51 (Kz 49) "Sonstiges" ein. Davon muss man natürlich die Zuführung
in die Rücklage abziehen (denn dieses Geld gehört einem ja weiter-
hin, solange es nicht für irgendwelche Reparaturen ausgegeben
wird).
In Zeile 51 (Kz 49) gehören für mich hauptsächlich eigene Ausgaben wie
Porto, Fahrtkosten, Steuerberatungskosten, Kontoführung usw.

Was man an die Hausverwaltung zahlt, besteht in der Regel aus
a) Betriebskosten – Zeile 48 (Kz 52)
b) Verwaltungskosten – Zeile 49 (Kz 48)
c) Erhaltungsaufwendungen (Reparatur/Wartung) – Zeile 40 (Kz 36)
d) Zuführung zur Rücklage – die trägt man nirgendwo ein.

Grob gesagt ist a) all das, was man auf den Mieter umlegen kann, b) sind
Ausgaben wie die Verwaltervergütung und ähnliches, die erst mal an einem
selbst hängen bleiben.
Post by Matthias Hanft
Grundsteuer (die zahle ich ja selbst und nicht über die Hausver-
waltung) natürlich in Zeile 48 (Kz 52).
Ja, die kommt zusätzlich in Zeile 48 (Kz 52).
Post by Matthias Hanft
Und Reparaturen aus der Rücklage in Zeile 40 (Kz 36) - oder ggf.
auf mehrere Jahre verteilen (die Zeilen drunter).
Genau.
Post by Matthias Hanft
Abschreibung (2% des Kaufpreises) in Zeile 33 (Kz 30) nicht ver-
gessen - und das war's auch schon. Einfach, odrrr? :-)
Wenn die Immobilie durch einen Kredit finanziert ist, kommen noch die
Schuldzinsen in Zeile 37 (Kz 33).
Matthias Hanft
2020-01-06 08:52:53 UTC
Permalink
Post by Frank Kozuschnik
In Zeile 51 (Kz 49) gehören für mich hauptsächlich eigene Ausgaben wie
Porto, Fahrtkosten, Steuerberatungskosten, Kontoführung usw.
Was man an die Hausverwaltung zahlt, besteht in der Regel aus
a) Betriebskosten – Zeile 48 (Kz 52)
b) Verwaltungskosten – Zeile 49 (Kz 48)
c) Erhaltungsaufwendungen (Reparatur/Wartung) – Zeile 40 (Kz 36)
d) Zuführung zur Rücklage – die trägt man nirgendwo ein.
Das Wiso Sparbuch trägt die Zahlungen an die Hausverwaltung in
Kz 49 ein, also habe ich da nichts dran rumgefummelt.

Klar, man kriegt natürlich eine Abrechnung, wie sich das auf
Wasser, Abwasser, Versicherungen, Strom, Verwaltung, Reparaturen
usw. usf. aufteilt. Aber einerseits ist mir das zu mühsam (und
eigentlich auch unnötig), aus den ca. 20-30 Einzelposten mit
dem Taschenrechner irgendwelche Bereichssummen für die Anlage V
zu ermitteln, und andererseits stimmt diese Abrechnung ja eh
nie genau mit den geleisteten Zahlungen überein, weil aufm
Girokonto der WEG ja mal ein paar Euro mehr, mal weniger als
Grundstock übrigbleiben.

Ich werd' also so dabei bleiben...

Gruß Matthias.
Frank Kozuschnik
2020-01-06 12:25:24 UTC
Permalink
Post by Matthias Hanft
Post by Frank Kozuschnik
In Zeile 51 (Kz 49) gehören für mich hauptsächlich eigene Ausgaben
wie Porto, Fahrtkosten, Steuerberatungskosten, Kontoführung usw.
Was man an die Hausverwaltung zahlt, besteht in der Regel aus
a) Betriebskosten – Zeile 48 (Kz 52)
b) Verwaltungskosten – Zeile 49 (Kz 48)
c) Erhaltungsaufwendungen (Reparatur/Wartung) – Zeile 40 (Kz 36)
d) Zuführung zur Rücklage – die trägt man nirgendwo ein.
Das Wiso Sparbuch trägt die Zahlungen an die Hausverwaltung in
Kz 49 ein, also habe ich da nichts dran rumgefummelt.
Wenn man eh nur das Hausgeld in einer Summe angibt, ist es im Ergebnis
egal, in welcher Werbungskosten-Zeile man es einträgt.
Post by Matthias Hanft
Klar, man kriegt natürlich eine Abrechnung, wie sich das auf
Wasser, Abwasser, Versicherungen, Strom, Verwaltung, Reparaturen
usw. usf. aufteilt. Aber einerseits ist mir das zu mühsam (und
eigentlich auch unnötig), aus den ca. 20-30 Einzelposten mit
dem Taschenrechner irgendwelche Bereichssummen für die Anlage V
zu ermitteln, und andererseits stimmt diese Abrechnung ja eh
nie genau mit den geleisteten Zahlungen überein, weil aufm
Girokonto der WEG ja mal ein paar Euro mehr, mal weniger als
Grundstock übrigbleiben.
Wenn da "mal ein paar Euro mehr als Grundstock übrig bleiben", hast du
mehr Hausgeld eingezahlt als tatsächlich verbraucht wurde. Sofern dir
diese Mehrzahlung nicht erstattet wurde, hat sich der Geldbestand der
WEG entsprechend erhöht. Das ist dann im Ergebnis wie eine Zuführung zur
Rücklage; dieser Anteil gehört nicht zu den Werbungskosten.

Was du oben "Zahlungen an die Hausverwaltung" nennst, sind eigentlich
Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft. Solange das Geld dann auf dem
WEG-Konto liegt, ist es nicht "weg", sondern gehört dir ja anteilig
noch. Die Frage ist letztlich, welches Ereignis man als Abfluss im Sinne
der Werbungskosten ansieht – die Hausgeldzahlung vom Miteigentümer an
die Gemeinschaft oder erst die Zahlung von der Gemeinschaft an Dritte.
Ich halte Letzteres für richtiger. Das Finanzamt wird aber bei einem
privaten Vermieter beide Varianten akzeptieren.
Matthias Hanft
2020-01-06 16:59:43 UTC
Permalink
Post by Frank Kozuschnik
Was du oben "Zahlungen an die Hausverwaltung" nennst, sind eigentlich
Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft. Solange das Geld dann auf dem
WEG-Konto liegt, ist es nicht "weg", sondern gehört dir ja anteilig
noch. Die Frage ist letztlich, welches Ereignis man als Abfluss im Sinne
der Werbungskosten ansieht – die Hausgeldzahlung vom Miteigentümer an
die Gemeinschaft oder erst die Zahlung von der Gemeinschaft an Dritte.
Ich halte Letzteres für richtiger. Das Finanzamt wird aber bei einem
privaten Vermieter beide Varianten akzeptieren.
Du hast natürlich vollkommen recht, dass auch das noch nicht verbrauchte
Hausgeld auf dem laufenden WEG-Girokonto im weiteren Sinn zu den (nicht
abziehbaren) Rücklagen gehört, aber du hast ebenso recht damit, dass auch
einfach das simple Geltendmachen der Hausgeldzahlungen vom Finanzamt
akzeptiert wird (zumindest wenn man davon die explizit in der Abrechnung
ausgewiesene Rücklagenzuführung abzieht). Wegen der paar dreifuffzich,
die sich lediglich zwischen zwei aufeinanderfolgenden Jahren hin- und
herverschieben, bauen die keinen Aufstand.

Gruß Matthias.

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