Discussion:
aufwendungen vermietete wohnung
(zu alt für eine Antwort)
Andreas Müller
2009-09-05 15:56:57 UTC
Permalink
Hallo NG,
ich habe am 28.2. eine Wohnung geerbt. Diese ist ab dem 1.9.2009
vermietet. Was kann ich geltend machen?
1. Rechnung über Materialien zur Sanierung?
2. Wie sieht es mit dem Hausgeld für die leerstehende Zeit aus?
3. Was ist mit den Energiekosten für die dauer der leerstehenden Zeit?
4. Wie sieht es mit den Fahrtkosten für die Renovierung aus?

Ich habe die Wohnung zu 90 % selbst renoviert.

Wie läuft das, wenn die Ausgaben 2009 die Mieteinnahmen 2009
übersteigen? Werden dann die restlichen Ausgaben auf das nächste Jahr
übertragen?

Vielleicht kann mir jemand weiterhelfen, bzw. sagen, wo ich genauere
Informationen finde.

Viele Grüße

Andi
Andreas Müller
2009-09-05 16:13:58 UTC
Permalink
Nachtrag: Zusätzlich musste ich die von meinem Vater angemietete
Garage noch behalten, um die Materialien zu lagern. Kann ich diese
Kosten auch geltend machen? Und wenn ja, reicht der Nachweis der
Kosten über den Mietvertrag (dieser läuft noch auf den namen meines
Vaters).
Maria Bin
2009-09-05 16:27:12 UTC
Permalink
Post by Andreas Müller
Nachtrag: Zusätzlich musste ich die von meinem Vater angemietete
Garage noch behalten, um die Materialien zu lagern. Kann ich diese
Kosten auch geltend machen?
Weshalb hast Du die Materialien nicht in der leerstehenden Wohnung gelagert?

Maria
Andreas Müller
2009-09-05 16:52:16 UTC
Permalink
Post by Maria Bin
Post by Andreas Müller
Nachtrag: Zusätzlich musste ich die von meinem Vater angemietete
Garage noch behalten, um die Materialien zu lagern. Kann ich diese
Kosten auch geltend machen?
Weshalb hast Du die Materialien nicht in der leerstehenden Wohnung gelagert?
Maria
Die Wohnung ist recht klein und um Rabatt-Aktionen mitzunehmen, habe
ich fast sämtliche Materialien gleichzeitig gekauft. Zusätzlich musste
ich noch die Reste aus dem Nachlass unterbringen.

Wie muss ich das mit den laufenden Kosten für die leerstehende Zeit
verstehen? Sorry, ich hab so viel Ahnung von Steuern etc. wie nen
Elefant vom Fliegen.

Ich bekomme von der Hausverwaltung am Ende des Jahres eine Abrechnung
über die Kosten für das gesamte Jahr - Wasser, Müllabfuhr, Erbbauzins,
Versicherungen, Verwaltungskosten etc. Kann ich diese dann Anteilig ab
dem 1.3. geltend machen (seitdem wird die Wohnung aufgelöst und
saniert)? Und wie sieht es mit den Kosten des Energieversorgers für
die Renovierungszeit aus?

Die Wohnung stand eigentlich nicht leer. Die Renovierung und
Wohnungsauflösung hat sich etwas hingezogen, da ich nebenbei noch
studieren und arbeiten musste.

Besteht die Möglichkeit, den Verlust aus der Vermietung auch ins
nächste Jahr rüber zu ziehen? Wenn nicht würde ich (da ich eigentlich
Student bin und knapp über den Freibetrag liege) deutlich unter den
Freibetrag rutschen und es wäre günstiger, wenn ich anteile erst
nächstes Jahr geltend machen könnte.
Maria Bin
2009-09-05 17:03:35 UTC
Permalink
Post by Andreas Müller
Post by Maria Bin
Post by Andreas Müller
Nachtrag: Zusätzlich musste ich die von meinem Vater angemietete
Garage noch behalten, um die Materialien zu lagern. Kann ich diese
Kosten auch geltend machen?
Weshalb hast Du die Materialien nicht in der leerstehenden Wohnung gelagert?
Die Wohnung ist recht klein und um Rabatt-Aktionen mitzunehmen, habe
ich fast sämtliche Materialien gleichzeitig gekauft. Zusätzlich musste
ich noch die Reste aus dem Nachlass unterbringen.
Tja, das sind Deine privaten Entscheidungen und die Kosten hierfür
kannst Du nicht steuermindernd geltend machen. Zu den anderen Fragen
habe ich schon in meinem anderen Post Stellung bezogen, soweit es mir
dazu möglich ist.

Maria
Frank Kozuschnik
2009-09-05 20:21:27 UTC
Permalink
Post by Maria Bin
Post by Andreas Müller
Post by Maria Bin
Post by Andreas Müller
Nachtrag: Zusätzlich musste ich die von meinem Vater angemietete
Garage noch behalten, um die Materialien zu lagern. Kann ich diese
Kosten auch geltend machen?
Weshalb hast Du die Materialien nicht in der leerstehenden Wohnung gelagert?
Inwiefern ist diese Frage denn relevant dafür, ob die Garagenmiete als
Werbungskosten abgesetzt werden kann?
Post by Maria Bin
Post by Andreas Müller
Die Wohnung ist recht klein und um Rabatt-Aktionen mitzunehmen, habe
ich fast sämtliche Materialien gleichzeitig gekauft. Zusätzlich
musste ich noch die Reste aus dem Nachlass unterbringen.
Tja, das sind Deine privaten Entscheidungen und die Kosten hierfür
kannst Du nicht steuermindernd geltend machen.
Die Frage ist, inwieweit die Aufwendungen der Erzielung von Einnahmen
aus Vermietung und Verpachtung dienen. Mit den gelagerten Materialien
wurde die Wohnung für die anschließende Vermietung renoviert. Soweit die
Garage diesem Zweck diente: Wieso sind das keine Werbungskosten?
Maria Bin
2009-09-06 06:46:36 UTC
Permalink
Post by Frank Kozuschnik
Post by Maria Bin
Post by Andreas Müller
Post by Maria Bin
Post by Andreas Müller
Nachtrag: Zusätzlich musste ich die von meinem Vater angemietete
Garage noch behalten, um die Materialien zu lagern. Kann ich diese
Kosten auch geltend machen?
Weshalb hast Du die Materialien nicht in der leerstehenden Wohnung gelagert?
Inwiefern ist diese Frage denn relevant dafür, ob die Garagenmiete als
Werbungskosten abgesetzt werden kann?
Das FA wird diese Frage auch stellen, wenn keine stichhaltige Begründung
mitgeliefert wird.
Post by Frank Kozuschnik
Post by Maria Bin
Post by Andreas Müller
Die Wohnung ist recht klein und um Rabatt-Aktionen mitzunehmen, habe
ich fast sämtliche Materialien gleichzeitig gekauft. Zusätzlich
musste ich noch die Reste aus dem Nachlass unterbringen.
Tja, das sind Deine privaten Entscheidungen und die Kosten hierfür
kannst Du nicht steuermindernd geltend machen.
Die Frage ist, inwieweit die Aufwendungen der Erzielung von Einnahmen
aus Vermietung und Verpachtung dienen. Mit den gelagerten Materialien
wurde die Wohnung für die anschließende Vermietung renoviert. Soweit die
Garage diesem Zweck diente: Wieso sind das keine Werbungskosten?
Steht das denn im Gesetz? Mir sind letztes Jahr in einem ähnlichen Fall
WK nicht anerkannt worden und mein Einspruch dagegen wurde abgelehnt,
mit der Begründung, dass die Abgrenzung zur privaten Lebensführung sehr
schwer zu treffen sei. Folglich seien diese Kosten insgesamt der
privaten Lebensführung zuzurechnen..

Maria
Joachim Peter
2009-09-06 07:31:49 UTC
Permalink
Post by Maria Bin
Post by Frank Kozuschnik
Post by Maria Bin
Post by Andreas Müller
Nachtrag: Zusätzlich musste ich die von meinem Vater angemietete
Garage noch behalten, um die Materialien zu lagern. Kann ich diese
Kosten auch geltend machen?
Weshalb hast Du die Materialien nicht in der leerstehenden Wohnung gelagert?
Inwiefern ist diese Frage denn relevant dafür, ob die Garagenmiete als
Werbungskosten abgesetzt werden kann?
Das FA wird diese Frage auch stellen, wenn keine stichhaltige Begründung
mitgeliefert wird.
Was ist an der Aussage, dass die Wohnung vor der Vermietung renoviert
werden sollte/musste nicht stichhaltig? Ebenso, dass nicht von einem Tag
auf den anderen ein Mieter gefunden werde konnte.
Lediglich die Erwähnung, dass man ja auch die geerbten (privaten) Möbel
dort gelagert hat, könnte dem widersprechen.
Post by Maria Bin
Mir sind letztes Jahr in einem ähnlichen Fall
WK nicht anerkannt worden und mein Einspruch dagegen wurde abgelehnt,
mit der Begründung, dass die Abgrenzung zur privaten Lebensführung sehr
schwer zu treffen sei.
Mitunter kann es sein, dass die Abgrenzung schwer zu treffen ist:
Angenommen, der Eigentümer zieht so pö a pö zu seiner Freundin,
vermietet danach seine eigene Wohnung und will dafür ein halbes Jahr als
Leerstand mit Vermietungsabsicht geltend machen - da würde ich auch den
genauen Zeitpunkt des Übergangs von Privatnutzung in Nutzung zur
Vemietung als sehr fragwürdig ansehen.
Dagegen scheint mir hier die Sache ziemlich klar: Er hat die Wohnung
geerbt, er hat sie nie selbst genutzt, da er sie nicht braucht, deshalb
hat er sich entschlossen, sie zu vermieten. _Dazu_ hat er sie zunächst
renoviert, was klar dem Vermietungszweck dient, und nach einem Mieter
gesucht. Das dauerte eben 1/2 Jahr, so what?

Joachim
Alexander Schröder
2009-09-06 14:47:19 UTC
Permalink
Post by Joachim Peter
Er hat die Wohnung
geerbt, er hat sie nie selbst genutzt, da er sie nicht braucht, deshalb
hat er sich entschlossen, sie zu vermieten. _Dazu_ hat er sie zunächst
renoviert, was klar dem Vermietungszweck dient,
So klar sehe ich das nicht. Er könnte die Wohnung auch renoviert haben,
um sie besser veräußern zu können.
Post by Joachim Peter
... und nach einem Mieter gesucht.
Damit macht er nach außen hin deutlich, daß er die Wohnung zu vermieten
beabsichtigt. Spätestens ab diesem Zeitpunkt sind die anfallenden Kosten
Werbungskosten.

Wenn Renovierung und die Aufgabe der ersten Vermietungsanzeigen zeitlich
eng aufeinanderfolgen, spricht das IMHO stark für einen Zusammenhang der
Renovierungsaufwendungen mit der Vermietung mit der Folge des Vorliegens
sofort abziehbarer WK bzw. über bis zu fünf Jahre verteilbarer WK nach §
82b EStDV. Ggf. ist nachzuweisen, daß nicht drei oder vier der
Ausstattungsmerkmale Heizungs-, Sanitär-, Elektroinstallation, Fenster
in ihrem Standard angehoben wurden, was zu Herstellungskosten führen würde.

Falls es vor der Aufgabe von Vermietungsanzeigen nichts gibt, was auf
eine Veräußerungsabsicht hindeuten könnte, gibt es IMHO keinen Grund,
eine Vermietungsabsicht von Anfang an zu verneinen.

Alex
Frank Kozuschnik
2009-09-06 10:59:29 UTC
Permalink
Post by Maria Bin
Post by Frank Kozuschnik
Post by Maria Bin
Post by Andreas Müller
Post by Maria Bin
Post by Andreas Müller
Nachtrag: Zusätzlich musste ich die von meinem Vater angemietete
Garage noch behalten, um die Materialien zu lagern. Kann ich diese
Kosten auch geltend machen?
Weshalb hast Du die Materialien nicht in der leerstehenden Wohnung gelagert?
Inwiefern ist diese Frage denn relevant dafür, ob die Garagenmiete als
Werbungskosten abgesetzt werden kann?
Das FA wird diese Frage auch stellen, wenn keine stichhaltige Begründung
mitgeliefert wird.
Werbungskosten müssen der Erzielung von Einnahmen dienen, aber sie
müssen nicht unvermeidlich sein. Im Prinzip ist es daher egal, ob es
eine kostengünstigere Lagerungsmöglichkeit gegeben hätte. Entscheidend
ist, dass die Garage zum Renovieren der vermieteten Wohnung genutzt wurde.
Post by Maria Bin
Post by Frank Kozuschnik
Post by Maria Bin
Post by Andreas Müller
Die Wohnung ist recht klein und um Rabatt-Aktionen mitzunehmen, habe
ich fast sämtliche Materialien gleichzeitig gekauft. Zusätzlich
musste ich noch die Reste aus dem Nachlass unterbringen.
Tja, das sind Deine privaten Entscheidungen und die Kosten hierfür
kannst Du nicht steuermindernd geltend machen.
Die Frage ist, inwieweit die Aufwendungen der Erzielung von Einnahmen
aus Vermietung und Verpachtung dienen. Mit den gelagerten Materialien
wurde die Wohnung für die anschließende Vermietung renoviert. Soweit die
Garage diesem Zweck diente: Wieso sind das keine Werbungskosten?
Steht das denn im Gesetz?
"Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung
der Einnahmen." (§ 9 I Satz 1 EStG)
Post by Maria Bin
Mir sind letztes Jahr in einem ähnlichen Fall
WK nicht anerkannt worden und mein Einspruch dagegen wurde abgelehnt,
mit der Begründung, dass die Abgrenzung zur privaten Lebensführung sehr
schwer zu treffen sei. Folglich seien diese Kosten insgesamt der
privaten Lebensführung zuzurechnen..
Es kann schon sein, dass die Anerkennung als Werbungskosten daran
scheitert, dass die Garage nicht *nur* in Zusammenhang mit der
Vermietung genutzt wurde. Das Problem ist aber dann, wie du ja selbst
schreibst, die Abgrenzbarkeit von der privaten Lebensführung.

Wenn die Garage auch privat genutzt wurde, etwa um Nachlassgegenstände
dort zu lagern, wäre es daher ganz gut, wenn sich der Privatanteil durch
nachvollziehbare Merkmale ermitteln ließe; z.B.: "Während der ersten
zwei Monate wurden 40% der Garagenfläche zu privaten Zwecken genutzt."
Maria Bin
2009-09-06 11:32:33 UTC
Permalink
Post by Frank Kozuschnik
Post by Maria Bin
Steht das denn im Gesetz?
"Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung
der Einnahmen." (§ 9 I Satz 1 EStG)
Sind dann das Hausgeld und die BetrK während der Leerstandszeit auch WK?

Maria
Harald Friis
2009-09-06 13:29:34 UTC
Permalink
Post by Maria Bin
Post by Frank Kozuschnik
Post by Maria Bin
Steht das denn im Gesetz?
"Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und
Erhaltung der Einnahmen." (§ 9 I Satz 1 EStG)
Sind dann das Hausgeld und die BetrK während der Leerstandszeit auch WK?
Ja klar, wie schon von mir geschrieben. Wenn du z.B. einen Mieter hast,
der im Juni auszieht, dann aber erst ab September neu vermietest - dann
hast du trotzdem *eine* vermietete ETW und nicht zwei
Teilzeit-Vermietungen mit zwei Monaten Selbstnutzung. Gleiches gilt bei
Renovierung oder z.B. bei Nichtzahlung der Miete.

Gruß

Harald Friis
Alexander Schröder
2009-09-06 15:00:01 UTC
Permalink
Post by Harald Friis
Post by Maria Bin
Sind dann das Hausgeld und die BetrK während der Leerstandszeit auch WK?
Ja klar, wie schon von mir geschrieben. Wenn du z.B. einen Mieter hast,
der im Juni auszieht, dann aber erst ab September neu vermietest - dann
hast du trotzdem *eine* vermietete ETW und nicht zwei
Teilzeit-Vermietungen mit zwei Monaten Selbstnutzung. Gleiches gilt bei
Renovierung oder z.B. bei Nichtzahlung der Miete.
Wobei im OP der Fall der vorangehenden Selbstnutzung vorliegt und in
Deinem Fall die Wohnung bereits vorher vermietet war. In Deinem Fall hat
nie eine andere als die Vermietungsabsicht vorgelegen. Folglich sind
alle Ausgaben als WK abziehbar. Im OP ist die Vermietungsabsicht
irgendwann im Zeitraum des Leerstands begründet worden.

Alex
Andreas Müller
2009-09-06 16:43:19 UTC
Permalink
Post by Alexander Schröder
Post by Harald Friis
Post by Maria Bin
Sind dann das Hausgeld und die BetrK während der Leerstandszeit auch WK?
Ja klar, wie schon von mir geschrieben. Wenn du z.B. einen Mieter hast,
der im Juni auszieht, dann aber erst ab September neu vermietest - dann
hast du trotzdem *eine* vermietete ETW und nicht zwei
Teilzeit-Vermietungen mit zwei Monaten Selbstnutzung. Gleiches gilt bei
Renovierung oder z.B. bei Nichtzahlung der Miete.
Wobei im OP der Fall der vorangehenden Selbstnutzung vorliegt und in
Deinem Fall die Wohnung bereits vorher vermietet war. In Deinem Fall hat
nie eine andere als die Vermietungsabsicht vorgelegen. Folglich sind
alle Ausgaben als WK abziehbar. Im OP ist die Vermietungsabsicht
irgendwann im Zeitraum des Leerstands begründet worden.
Alex
Nein, so ist es nicht. Um das mal zeitlich abzugrenzen:
28.2.2009 Tod meines Vaters.
bis zum 31.3.2009 Auflösung des Haushaltes
dann ab dem 1.4.2009 Renovierung der Wohnung mit dem Ziel der
Vermietung (die Mieterin war bereits im Juni gefunden).
Bis zum 27.8.2009 Renovierung, da Eigenarbeit, Urlaub und Prüfungen
liesen dass ganze etwas länger dauern, dazu kam noch, dass der, der
mir geholfen hat, zwischenzeitlich zur Kur musste, im Urlaub war etc.
Vermietung ab dem 1.9.2009
Letzte Quittung über Renovierungsarbeiten ist vom 3.9.2009, da wir zum
Einzug noch nicht ganz fertig waren (es fehlten noch ein paar
Abdeckungen und die Heizung wurde gewartet).
Die erste Quittung stammt vom Mai diesen jahres, vorher musste ich
zunächst einmal die Altlasten entfernen.

Die Wohnung befand sich nach dem Tod meines Vaters in einem
katastrophalen Zustand, so dass fast alles gemacht wurde, zumindest
sämtliche Fußböden, sämtliche Wände (auch im Badezimmer musste
gefliest werden, weil teilweise keine vorhanden waren) und fast alle
Decken. Fenster, Türen und Heizungsanlage (bis auf eine kleine
Reperatur) blieben im orginalzustand erhalten. Gleiches gilt für die

Die Suche mittels Anzeige war nicht erforderlich, da sich innerhalb
von kürzester Zeit jemand aus dem entfernten Bekanntenkreis gefunden
hat. Daher habe ich mir diese Kosten gespart und es gibt natürlich
auch keinen Beleg darüber.

Selbst genutzt wurde die Wohnung von mir nicht - sofern der Monat März
- die Haushaltsauflösung - nicht eine Selbstnutzung darstellen.
Harald Friis
2009-09-07 18:51:14 UTC
Permalink
"Andreas M�ller" <andreas.mueller-***@gmx.net> schrieb im Newsbeitrag news:86442388-1011-4734-900e-***@k39g2000yqe.googlegroups.com...

Hallo Andreas,
Post by Andreas Müller
28.2.2009 Tod meines Vaters.
bis zum 31.3.2009 Auflösung des Haushaltes
dann ab dem 1.4.2009 Renovierung der Wohnung mit dem Ziel der
Vermietung (die Mieterin war bereits im Juni gefunden).
[...]
Die Suche mittels Anzeige war nicht erforderlich, da sich
innerhalb von kürzester Zeit jemand aus dem entfernten
Bekanntenkreis gefunden hat. Daher habe ich mir diese Kosten
gespart und es gibt natürlich auch keinen Beleg darüber.
Selbst genutzt wurde die Wohnung von mir nicht - sofern der
Monat März - die Haushaltsauflösung - nicht eine Selbstnutzung
darstellen.
so hatte ich den Fall (ohne die genauen Daten) auch von Beginn an
verstanden. Es bestand weder eine Selbstnutzung, noch die Absicht einer
Selbstnutzung, noch eine Verkaufsabsicht. Insofern sehe ich da nur WK.
Wenn jetzt ein findiger FA-Mitarbeiter die Heizkosten von März bis Mai
herausrechnet - nun gut, dann sind es halt ein paar Euro weniger
Verlust. Da du - wenn ich den Fall richtig verstanden habe, ohnehin
keine Steuern zahlst, wäre das ohnehin eher akademischer Natur.

Mit einem kleinen Begleittext an das FA sollte sich das gut darstellen
lassen.

Gruß

Harald Friis
Andreas Müller
2009-09-08 19:22:34 UTC
Permalink
Hey, vielen Dank für die Hilfe.

Die Steuersituation hat sich etwas geändert, ich habe gerade vom
ehemaligen AG bescheid bekommen, dass ich von denen nun doch noch
recht viel Geld bekomme (was ich versteuern muss). Daher zählt jeder
cent.

Hilft es, einen Steuerberater oder Steuerhilfeverein zu beauftragen?
Also akzeptiert das Finanzamt das eher und das geht leichter durch?

Wie sieht das praktisch aus? Ich habe am 25.8. die Energiekosten
abrechnen lassen. Abgerechnet wurden 335 Tage, nehme ich dann xx/335
und führe die auf? Oder muss ich mir vom Energieversorger das ganze
hochrechnen lassen? Gleiches für das Hausgeld?

Für die Nebenkosten wurde eine sehr großzügige Pauschale (all-
inklusiv) vereinbart. Mache ich dann ab September als Ausgabe den
Vorschuss für die Energiekosten als Ausgaben geltend und irgendwann
dann die Rückerstattung als Einnahme?

Maria Bin
2009-09-05 16:15:36 UTC
Permalink
Post by Andreas Müller
Hallo NG,
ich habe am 28.2. eine Wohnung geerbt. Diese ist ab dem 1.9.2009
vermietet. Was kann ich geltend machen?
1. Rechnung über Materialien zur Sanierung?
2. Wie sieht es mit dem Hausgeld für die leerstehende Zeit aus?
3. Was ist mit den Energiekosten für die dauer der leerstehenden Zeit?
4. Wie sieht es mit den Fahrtkosten für die Renovierung aus?
Ab dem Zeitpunkt der Vermietung werden Mieteinnahmen - Abschreibung - WK
in einer Überschussrechnung saldiert. Die Aufwendungen für Sanierung und
Fahrtkosten sind WK, ebenso Versicherungen und Müllabfuhr. Für die
leerstehende Zeit können IMHO keine Ausgaben angesetzt werden.
Post by Andreas Müller
Ich habe die Wohnung zu 90 % selbst renoviert.
Aber die Materialausgaben kannst Du belegen.
Post by Andreas Müller
Wie läuft das, wenn die Ausgaben 2009 die Mieteinnahmen 2009
übersteigen? Werden dann die restlichen Ausgaben auf das nächste Jahr
übertragen?
Meines Wissens werden negative Einkünfte aus VuV mit positiven
Einkunftsarten aus dem selben Jahr gegengerechnet, also z.B. mit
Einkünften aus nichtselbstständiger Beschäftigung.

Maria
Hilmar Bunjes
2009-09-05 17:05:27 UTC
Permalink
Post by Maria Bin
Meines Wissens werden negative Einkünfte aus VuV mit positiven
Einkunftsarten aus dem selben Jahr gegengerechnet, also z.B. mit
Einkünften aus nichtselbstständiger Beschäftigung.
Ist das tatsächlich so? Kann ich eine Wohnung kaufen, diese vermieten
und negative Einkünfte durch Zinszahlungen etc. mit anderen
Einkunftsarten verrechnen? Bei gewerblichen Verlusten ist doch eine
Sperre davor gesetzt worden, oder?

Danke,
Hilmar
Maria Bin
2009-09-05 17:16:45 UTC
Permalink
Post by Hilmar Bunjes
Post by Maria Bin
Meines Wissens werden negative Einkünfte aus VuV mit positiven
Einkunftsarten aus dem selben Jahr gegengerechnet, also z.B. mit
Einkünften aus nichtselbstständiger Beschäftigung.
Ist das tatsächlich so? Kann ich eine Wohnung kaufen, diese vermieten
und negative Einkünfte durch Zinszahlungen etc. mit anderen
Einkunftsarten verrechnen? Bei gewerblichen Verlusten ist doch eine
Sperre davor gesetzt worden, oder?
Gemäß § 10d EStG ist das so. Über gewerbliche Vermietung kann ich nichts
sagen.

Maria
Alexander Schröder
2009-09-06 14:54:59 UTC
Permalink
Post by Maria Bin
Post by Hilmar Bunjes
Post by Maria Bin
Meines Wissens werden negative Einkünfte aus VuV mit positiven
Einkunftsarten aus dem selben Jahr gegengerechnet, also z.B. mit
Einkünften aus nichtselbstständiger Beschäftigung.
Ist das tatsächlich so? Kann ich eine Wohnung kaufen, diese vermieten
und negative Einkünfte durch Zinszahlungen etc. mit anderen
Einkunftsarten verrechnen? Bei gewerblichen Verlusten ist doch eine
Sperre davor gesetzt worden, oder?
Gemäß § 10d EStG ist das so. Über gewerbliche Vermietung kann ich nichts
sagen.
Das ist so nicht ganz klar dargestellt. Zu unterscheiden ist zwischen
einer "Sperre" für den Verlustausgleich mit anderen positiven Einkünften
nach § 15a EStG, der in einzelnen Fällen entsprechend auch bei nicht
gewerblichen Einkünften anzuwenden ist, und dem Verlustvortrag ins
Folgejahr nach § 10d EStG.

§ 15a EStG läßt nicht zu, nicht selbst getragene bzw. noch nicht selbst
getragene Verluste abzuziehen. Beispiel: Der Kommanditist, der seine
Einlage von 100.000 EUR erbracht hat, kann bei einem Verlust von 150.000
EUR nur 100.000 EUR mit anderen Einkünften ausgleichen (unter der
Annahme, daß keine höhere Außenhaftung besteht).

Nach § 10d EStG werden ausgleichsfähige Verluste, die nur mangels
Vorliegens ausreichender positiver Einkünfte nicht ausgeglichen wurden,
auf das Folgejahr vorgetragen oder auf Antrag auf das Vorjahr
zurückgetragen.

Alex
Harald Friis
2009-09-06 06:31:29 UTC
Permalink
"Andreas M�ller" <andreas.mueller-***@gmx.net> schrieb im Newsbeitrag news:f07bc8b2-8cf0-4e5b-a685-***@w10g2000yqf.googlegroups.com...

Hallo Andreas,
Post by Andreas Müller
ich habe am 28.2. eine Wohnung geerbt. Diese ist ab dem 1.9.2009
vermietet. Was kann ich geltend machen?
1. Rechnung über Materialien zur Sanierung?
Renovierungskosten sofort, Sanierungskosten auch, müssen jedoch ggf.
abgeschrieben werden.
Post by Andreas Müller
2. Wie sieht es mit dem Hausgeld für die leerstehende Zeit aus?
3. Was ist mit den Energiekosten für die dauer der
leerstehenden Zeit? 4. Wie sieht es mit den Fahrtkosten für die
Renovierung aus?
Dreimal ja. Maria hat das schon richtig dargestellt: Du machst eine
Gegenüberstellung der Einnahmen (Miete und Umlagen ab 1.9.) und der
Ausgaben (Renovierung, ggf. Zinszahlungen für Darlehen, deine
Fahrtkosten, die Umlagen etc. seit Beginn). Das gilt auch für die
Garage. Die vermietest du ja vermutlich zusammen mit der Wohnung.
Vorher stand sie halt leer, weil noch kein Mieter da war.

Sinnvollerweise schreibst du in deiner Einnahmen-/Überschuss-Rechnung
noch dazu, warum die Wohnung einige Zeit unvermietet war (Renovierung,
Mietersuche)
Post by Andreas Müller
Ich habe die Wohnung zu 90 % selbst renoviert.
Das macht nichts, ich würde es aber auch dazu schreiben. Dies erklärt
die Materialkosten ohne entsprechende Arbeitskosten
Post by Andreas Müller
Wie läuft das, wenn die Ausgaben 2009 die Mieteinnahmen 2009
übersteigen? Werden dann die restlichen Ausgaben auf das
nächste Jahr übertragen?
Wie schon geschrieben: du machst eine Steuererklärung. Da steht dann
z.B. drinnen: Einnahmen aus nichtselbständiger Tätigkeit 10.000 Euro,
Verlust aus Vermietung einer Wohnung: 4.000 Euro, zu versteuern: 6.000
Euro. Dadurch kann ein Verlust verpuffen, wenn du auch ohne den Verlust
keine Steuern bezahlt hast. Weniger als 0 Steuern gibt es derzeit noch
nicht.


Gruß

Harald Friis
Lesen Sie weiter auf narkive:
Loading...