Discussion:
Abschreibung einer vermieteten Garage
(zu alt für eine Antwort)
Matthias Hanft
2007-05-16 09:25:54 UTC
Permalink
Hallo,

bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist die jährlich anzu-
setzende Abschreibung in der Anlage V zur ESt-Erklärung ja
ganz einfach:

- vom Kaufpreis 20% Grundstücksanteil abziehen
- die verbleibenden 80% durch 50 Jahre teilen
- und dieses Resultat als Abschreibung in die Anlage V eintragen.

Frage: Ist das bei vermieteten _Garagen_ eigentlich auch so?!

Ich frage das, weil in der einschlägigen Literatur oft die
Begriffe "zu Wohnzwecken" oder "Wohnraum" fallen, aber da
zählt eine Garage ja nicht wirklich dazu :-)

Andererseits ists ja auch ein Bauwerk, das der Abnutzung
unterliegt, so daß "gar keine Abschreibung" eigentlich auch
nicht sein kann. Bliebe evtl. bloß die Frage nach der 80/20-
Aufteilung und dem 50-Jahres-Zeitraum.

Weiß da jemand näheres dazu?

Danke & Gruß Matthias.
tom blank
2007-05-16 10:13:08 UTC
Permalink
Post by Matthias Hanft
Hallo,
bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist die jährlich anzu-
setzende Abschreibung in der Anlage V zur ESt-Erklärung ja
- vom Kaufpreis 20% Grundstücksanteil abziehen
- die verbleibenden 80% durch 50 Jahre teilen
- und dieses Resultat als Abschreibung in die Anlage V eintragen.
Frage: Ist das bei vermieteten _Garagen_ eigentlich auch so?!
Ich frage das, weil in der einschlägigen Literatur oft die
Begriffe "zu Wohnzwecken" oder "Wohnraum" fallen, aber da
zählt eine Garage ja nicht wirklich dazu :-)
Andererseits ists ja auch ein Bauwerk, das der Abnutzung
unterliegt, so daß "gar keine Abschreibung" eigentlich auch
nicht sein kann. Bliebe evtl. bloß die Frage nach der 80/20-
Aufteilung und dem 50-Jahres-Zeitraum.
Weiß da jemand näheres dazu?
Wieso immer 20% Grund abziehen? - teilweise gibt es hierfür Nachweise z.B.
des Bauträgers oder Schätzung des qm-Preises x qm Grund. Manchmal kauft man
praktisch doch nur Grund - z.B. bei Uraltgebäuden, da geht das m. E. nicht
mit 80/20.

Die Garage gehört zum Vermietobjekt und wird mit einbezogen - Voraussetzung:
Einnahmen aus Garagenmiete.
Matthias Hanft
2007-05-16 11:07:10 UTC
Permalink
Post by tom blank
Wieso immer 20% Grund abziehen? - teilweise gibt es hierfür Nachweise z.B.
des Bauträgers oder Schätzung des qm-Preises x qm Grund. Manchmal kauft man
praktisch doch nur Grund - z.B. bei Uraltgebäuden, da geht das m. E. nicht
mit 80/20.
Ich kenne das halt von einer eigenen vermieteten Eigentumswohnung -
da wollte ich damals naiv+blauäugig einfach den ganzen Kaufpreis
mit 2% Abschreibung ansetzen, da hat dann das Finanzamt im Steuer-
bescheid den Gesamtkaufpreis 20/80 Grund/Wohnung aufgeteilt und
nur die 80% als Grundlage angesetzt.

Eine Rechtsgrundlage für _genau_diese_ Aufteilung haben sie aller-
dings nicht angegeben. Ich hab dann aber auch nicht widersprochen.

Ok, im Falle einer Garage könnte man natürlich aus der Bodenricht-
wertkarte den Grundstückswert ermitteln, z.B. 20 qm Garage zzgl.
1/20 Miteigentumsanteil von 200 qm Hofraum, macht zusammen 30 qm,
macht bei einem Bodenrichtwert von z.B. 400 EUR dann 12.000 EUR
Grundstückswert. Richtig? (So ungefähr wird der Wert ja auch im
"Grundbesitzwert-Bescheid" ermittelt.)

Den zieht man dann vom notariellen Kaufvertrag (in dem ja nur der
Gesamtpreis steht) ab und hat die Bemessungsgrundlage für die
Gebäudeabschreibung. Richtig?

Das ist dann aber in vielen Fällen sehr viel ungünstiger für den
Steuerpflichtigen, denke ich - vor allem dann, wenn der Kaufpreis
recht niedrig war und/oder der Bodenrichtwert recht hoch ist: Da
bleibt dann kaum mehr ein Gebäudepreis zum Abschreiben übrig (oder
würde gar negativ, wenn der Gesamtkaufpreis niedriger als der
Bodenrichtwert war).

Ist man als Steuerpflichtiger gezwungen, so (schlecht für sich)
zu rechnen, oder kann man da doch irgendeine pauschale Aufteilung
ansetzen? Ist mit dem (niedrigen) "Einheitswert" (aus dem "Einheits-
wert-Bescheid") etwas anzufangen?

Oder war der Kaufpreis dann eben zu 99,999999% für den Grund, und
daß da zufällig eine (wertlose) Garage draufstand -> Pech gehabt?

Danke & Gruß Matthias.
Hans-Gerhard Scholz
2007-05-16 12:28:17 UTC
Permalink
Nach heutigen Wohnvorstellungen ist ein Wohngebäude ohne Garagen
(Carport oder Stellplatz) unvollständig. Deshalb gehören die
Aufwendungen für eine Garage zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten
und können abgeschrieben werden, und zwar auch bei fehlender baulicher
Verbindung zwischen Wohnung und Garage. Das gilt genauso bei
nachträglicher Errichtung einer Garage (BFH-Urteil vom 28.6.1983, VIII
R 179/79, BStBl. 1984 II S. 196; FG Baden-Württemberg vom 21.9.1995, 14
K 132/93, EFG 1996 S. 134). Auch bei einer Eigentumswohnung wird die
Garage immer zusammen mit den Anschaffungskosten der Eigentumswohnung
abgeschrieben (BMF-Schreiben vom 26.11.1992, BStBl. 1993 I S. 104). Es
kommt nicht darauf an, dass die Wohnimmobilie und die Garage an den
gleichen Mieter vermietet sind. Bei einer Eigentumswohnung ist
unerheblich, welche Eigentumsverhältnisse an der Garage im Kaufvertrag
stehen und ob sich die Garage auf dem Grundstück der
Eigentumswohnanlage oder auf einem Grundstück in der näheren Umgebung
befindet.

Nur in den folgenden Fällen gibt es für die Garage eine eigene
Abschreibung:
- Du besitzt ein Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus und Garagen, die
getrennt von dem vermieteten Gebäude auf einem anderen Grundstück (z.B.
auf der anderen Straßenseite) liegen (BMF-Schreiben vom 28.5.1997,
BStBl. 1997 I S. 592 Textziffer 7).
- Du besitzt ein unbebautes Grundstück und errichtest darauf mehrere
Garagen zur Vermietung. (Die alleinige Vermietung einer Garage/mehrerer
Garagen ist allerdings umsatzsteuerpflichtig.)
- Du besitzt ein sehr großes Grundstück, auf dem sich ein Wohngebäude
und auch die Garage(n) befinden, die räumliche Entfernung zwischen
Garage(n) und Gebäude ist aber so groß, dass der Eindruck entsteht,
dass beide nichts miteinander zu tun haben.
In allen eben genannten Fällen können die Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten der Garage(n) für sich - unabhängig von den
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes - abgeschrieben
werden. Abhängig von der Nutzungsdauer erhalten Sie eine lineare
Abschreibung mit in den einzelnen Jahren gleichen Abschreibungssätzen.
Für eine Fertiggarage auf eigenem Grundstück wird normalerweise eine
Nutzungsdauer von 20 Jahren zugrunde gelegt; daraus ergibt sich ein
über die Jahre konstanter Abschreibungssatz von 5 %. In anderen Fällen
mußt Du die Nutzungsdauer selbst schätzen.
Eric Lorenz
2007-05-16 13:07:46 UTC
Permalink
On 16 Mai, 14:28, "Hans-Gerhard Scholz"
<***@arcor.de> wrote:
Hallo!
Post by Hans-Gerhard Scholz
Nach heutigen Wohnvorstellungen ist ein Wohngebäude ohne Garagen
(Carport oder Stellplatz) unvollständig. Deshalb gehören die
Aufwendungen für eine Garage zu den Anschaffungs-/Herstellungskosten
und können abgeschrieben werden, und zwar auch bei fehlender baulicher
Verbindung zwischen Wohnung und Garage. Das gilt genauso bei
nachträglicher Errichtung einer Garage (BFH-Urteil vom 28.6.1983, VIII
R 179/79, BStBl. 1984 II S. 196; FG Baden-Württemberg vom 21.9.1995, 14
K 132/93, EFG 1996 S. 134). Auch bei einer Eigentumswohnung wird die
Garage immer zusammen mit den Anschaffungskosten der Eigentumswohnung
abgeschrieben (BMF-Schreiben vom 26.11.1992, BStBl. 1993 I S. 104). Es
kommt nicht darauf an, dass die Wohnimmobilie und die Garage an den
gleichen Mieter vermietet sind. Bei einer Eigentumswohnung ist
unerheblich, welche Eigentumsverhältnisse an der Garage im Kaufvertrag
stehen und ob sich die Garage auf dem Grundstück der
Eigentumswohnanlage oder auf einem Grundstück in der näheren Umgebung
befindet.
Stimmt, da gebe ich dir recht. Allerdings sehe ich das bei der
nachträglichen Errichtung etwas problematischer. Ich verweise daher
auf folgenden Leitsatz:

Der Leitsatz von BFH 22.9.2005 IX R 26/04 lautet wie folgt:

Anders als Garagen von Ein- oder Zweifamilienhäusern sind Gara­gen,
die auf dem Gelände eines großen Mietwohnungskomplexes nachträglich
errichtet werden, jedenfalls dann als selbständige Wirtschaftsgüter
gesondert abzuschreiben, wenn ihre Errichtung nicht Bestandteil der
Baugenehmigung für das Mietwohngebäude war und kein enger Zusammenhang
zwischen der Nutzung der Woh­nungen und der Garagen besteht, weil die
Zahl der Garagen hin­ter der Zahl der Wohnungen deutlich zurückbleibt
und die Gara­gen zum Teil an Dritte vermietet sind.
Post by Hans-Gerhard Scholz
Nur in den folgenden Fällen gibt es für die Garage eine eigene
- Du besitzt ein Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus und Garagen, die
getrennt von dem vermieteten Gebäude auf einem anderen Grundstück (z.B.
auf der anderen Straßenseite) liegen (BMF-Schreiben vom 28.5.1997,
BStBl. 1997 I S. 592 Textziffer 7).
Ergänzung sieh oben!
Post by Hans-Gerhard Scholz
In allen eben genannten Fällen können die Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten der Garage(n) für sich - unabhängig von den
Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes - abgeschrieben
werden. Abhängig von der Nutzungsdauer erhalten Sie eine lineare
Abschreibung mit in den einzelnen Jahren gleichen Abschreibungssätzen.
Für eine Fertiggarage auf eigenem Grundstück wird normalerweise eine
Nutzungsdauer von 20 Jahren zugrunde gelegt; daraus ergibt sich ein
über die Jahre konstanter Abschreibungssatz von 5 %. In anderen Fällen
mußt Du die Nutzungsdauer selbst schätzen.
Wobei auch schon 14 Jahre ins Spiel gebracht werden. Man sollte
unterscheiden:
Fertiggarage/Holzbau/Blechgarage/Gemauert

Wobei ich für die gemauerten Garagen doch schon eine höher
Abschreibungsdauer
ansetzen würde.

Viele Grüße

Eric
Alexander Schröder
2007-05-16 18:03:07 UTC
Permalink
Post by Eric Lorenz
Post by Hans-Gerhard Scholz
Für eine Fertiggarage auf eigenem Grundstück wird normalerweise eine
Nutzungsdauer von 20 Jahren zugrunde gelegt; daraus ergibt sich ein
über die Jahre konstanter Abschreibungssatz von 5 %. In anderen Fällen
mußt Du die Nutzungsdauer selbst schätzen.
Wobei auch schon 14 Jahre ins Spiel gebracht werden. Man sollte
Fertiggarage/Holzbau/Blechgarage/Gemauert
Wobei ich für die gemauerten Garagen doch schon eine höher
Abschreibungsdauer
ansetzen würde.
Es gibt da eine AfA-Tabelle für Kommunalverwaltungen aus 1999, in der
die Nutzungsdauer einer massiv gebauten Garage mit 80 [!] Jahren
angegeben wird. Daneben wird dort noch eine teil-massiv gebaute Garage
aufgeführt mit IIRC 40 Jahren. Dann gibt es aber auch noch eine
AfA-Tabelle irgendeines Industrie-Zweiges, der mir mittlerweile wieder
entfallen ist, wo für eine Garage auf fremdem Grund und Boden eine
Nutzungsdauer von 12 Jahren und für eine Garage auf eigenem Grund und
Boden 20 [?] Jahre genannt werden.

Alex
Eric Lorenz
2007-05-16 18:20:56 UTC
Permalink
Post by Alexander Schröder
Es gibt da eine AfA-Tabelle für Kommunalverwaltungen aus 1999, in der
die Nutzungsdauer einer massiv gebauten Garage mit 80 [!] Jahren
angegeben wird. Daneben wird dort noch eine teil-massiv gebaute Garage
aufgeführt mit IIRC 40 Jahren. Dann gibt es aber auch noch eine
AfA-Tabelle irgendeines Industrie-Zweiges, der mir mittlerweile wieder
entfallen ist, wo für eine Garage auf fremdem Grund und Boden eine
Nutzungsdauer von 12 Jahren und für eine Garage auf eigenem Grund und
Boden 20 [?] Jahre genannt werden.
Tja, und ich würde mir immer die günstigste raussuchen...egal welcher
Zweig. Begründen würde ich mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz.

Gruß

Eric

Eric Lorenz
2007-05-16 13:00:53 UTC
Permalink
On 16 Mai, 11:25, Matthias Hanft <***@hanft.de> wrote:
Hallo Matthias!
Post by Matthias Hanft
bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist die jährlich anzu-
setzende Abschreibung in der Anlage V zur ESt-Erklärung ja
- vom Kaufpreis 20% Grundstücksanteil abziehen
- die verbleibenden 80% durch 50 Jahre teilen
- und dieses Resultat als Abschreibung in die Anlage V eintragen.
Die 20% sind eine übliche Verfahrensweise. Richtigerweise müßte man
den Bodenrichtwert nehmen und den mit dem Grundstücksanteil
multiplizieren. Das zieht man dann von dem Gesamtkaufpreis ab und
rechnet die anderen Aufwendungen ebenso anteilig. Aber die 20% sind
halt durchaus üblich (nur nicht da, wo Grund extrem teuer sein kann.
Post by Matthias Hanft
Frage: Ist das bei vermieteten _Garagen_ eigentlich auch so?!
Ich frage das, weil in der einschlägigen Literatur oft die
Begriffe "zu Wohnzwecken" oder "Wohnraum" fallen, aber da
zählt eine Garage ja nicht wirklich dazu :-)
Andererseits ists ja auch ein Bauwerk, das der Abnutzung
unterliegt, so daß "gar keine Abschreibung" eigentlich auch
nicht sein kann. Bliebe evtl. bloß die Frage nach der 80/20-
Aufteilung und dem 50-Jahres-Zeitraum.
Hauptfrage wäre meines Erachtens: Stehen die Garagen im engen
Zusammenhang mit dem Hauptobjekt? Dann gehören sie z.b. zu einem 1-2
Familenhaus. Ein eigenständiges WG stellen sie da, wenn sie in keinem
direkten Zusammenhang stehen würden. Dies wäre der Fall, wenn in einer
Hochhaussiedlung die Garagen extra errichtet wurden sind:

Bei einer solchen Ausgangslage sind die Garagen wegen des feh­lenden
engen einheitlichen Funktions- und Nutzungszusammenhangs mit den
Wohnungen nicht als unselbständiger Bestandteil der Wohngebäude
anzusehen (a.A. FG Köln, Urteil vom 14. Juli 2000 15 K 2702/94, EFG
2000, 990).

Danach würde sich die Abschreibungsdauer auf 50 Jahre belaufen.
Allerdings sollte man sich die Bauweise anschauen. Handelt es sich um
eine Leichthalle, dann kann durchaus eine kürzer Abschreibungsdauer
angestrebt werden.

Ach ja: Sehr wichtig: Ist man z.b. Besitzer von Eigentumswohnungen, wo
auch Garagen mit vermietet werden: Immer im Mietvertrag die Garagen
mit vermieten. Werden gesonderte
Mietverträge abgeschlossen, dann handelt es sich umsatzsteuerlich um
steuerbare und steuerpflichtige Umsätze. Bei einer Gesamtvermietung
würde die Steuerfreiheit gewährleistet sein, da dann die
Garagenvermietung eine Nebenleistung ist!

Eric
Matthias Hanft
2007-05-16 14:36:42 UTC
Permalink
Post by Eric Lorenz
Die 20% sind eine übliche Verfahrensweise. Richtigerweise müßte man
den Bodenrichtwert nehmen und den mit dem Grundstücksanteil
multiplizieren. Das zieht man dann von dem Gesamtkaufpreis ab und
rechnet die anderen Aufwendungen ebenso anteilig. Aber die 20% sind
halt durchaus üblich (nur nicht da, wo Grund extrem teuer sein kann.
Naja, in einer Großstadt _ist_ Grund natürlich "extrem teuer".

Falls bei so einer Berechung dann rauskommt, daß der Gesamtkaufpreis
ohnehin schon niedriger war als alleine der Bodenrichtwert, kann man
sich eine Abschreibung fürs darauf befindliche Gebäude (sei es nun
eine Garage oder sonstwas) vermutlich ins Knie schrauben, oder?

(Oder man würde naiv-blauäugig die 20% ansetzen und hoffen, daß das
Finanzamt den Bodenrichtwert dort nicht kennt. Aber vermutlich schauen
die den schon nach - blöd sind sie ja auch nicht.)
Post by Eric Lorenz
Danach würde sich die Abschreibungsdauer auf 50 Jahre belaufen.
Allerdings sollte man sich die Bauweise anschauen. Handelt es sich um
eine Leichthalle, dann kann durchaus eine kürzer Abschreibungsdauer
angestrebt werden.
Hm, ich bin da schon von "steinernen" Garagen ausgegangen. Ob sowas
aber gemauert wurde oder fertig hingestellt wurde, sieht man ihnen
als Käufer N Jahre nach Fertigstellung eigentlich gar nicht mehr an...
Post by Eric Lorenz
Ach ja: Sehr wichtig: Ist man z.b. Besitzer von Eigentumswohnungen, wo
auch Garagen mit vermietet werden: Immer im Mietvertrag die Garagen
mit vermieten. Werden gesonderte
Mietverträge abgeschlossen, dann handelt es sich umsatzsteuerlich um
steuerbare und steuerpflichtige Umsätze. Bei einer Gesamtvermietung
würde die Steuerfreiheit gewährleistet sein, da dann die
Garagenvermietung eine Nebenleistung ist!
Ups, das wußte ich noch gar nicht. Spielst Du auf § 4 Nr. 12 UStG an:
"Nicht befreit sind ... die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen..."?

Muß der Vermieter da USt-VAM und -Erklärungen abgeben? Die abgeführte
USt sind aber Werbungskosten? Muß sich ein (privater) Vermieter für
sowas beim Finanzamt "registrieren"? Kriegt er dann eine eigene Steuer-
nummer für die USt? Gibts die Todesstrafe, falls das bisher versäumt
wurde? :-)

Bist Du da überhaupt ganz sicher? Als Objekt hatte ich Garagen in
einem Garagenhof im Kopf, die nix mit einer Wohnung zu tun haben.
Würde also schon in die von Dir erwähnte Kategorie passen...

Gruß Matthias.
Eric Lorenz
2007-05-16 15:24:24 UTC
Permalink
Post by Matthias Hanft
Naja, in einer Großstadt _ist_ Grund natürlich "extrem teuer".
Ich sach nur München!
Aber rechnen wir mal:
Bodenrichtwert mit 280 Euro
Garage hat 21 qm
Und die Anschaffungskosten sind 10.000 Euro...
Was kommt raus?
Post by Matthias Hanft
Falls bei so einer Berechung dann rauskommt, daß der Gesamtkaufpreis
ohnehin schon niedriger war als alleine der Bodenrichtwert, kann man
sich eine Abschreibung fürs darauf befindliche Gebäude (sei es nun
eine Garage oder sonstwas) vermutlich ins Knie schrauben, oder?
Sehe ich nicht so. Schätzung wäre m.E. möglich.
Post by Matthias Hanft
(Oder man würde naiv-blauäugig die 20% ansetzen und hoffen, daß das
Finanzamt den Bodenrichtwert dort nicht kennt. Aber vermutlich schauen
die den schon nach - blöd sind sie ja auch nicht.)
Stimmt, obwohl es manchmal geglaubt wird...
Post by Matthias Hanft
Hm, ich bin da schon von "steinernen" Garagen ausgegangen. Ob sowas
aber gemauert wurde oder fertig hingestellt wurde, sieht man ihnen
als Käufer N Jahre nach Fertigstellung eigentlich gar nicht mehr an...
Dann würde ich trotzdem mit 20 Jahre ins Rennen gehen. Sollte man auf
der richtigen Seite sein.
Post by Matthias Hanft
"Nicht befreit sind ... die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen..."?
Muß der Vermieter da USt-VAM und -Erklärungen abgeben? Die abgeführte
USt sind aber Werbungskosten? Muß sich ein (privater) Vermieter für
sowas beim Finanzamt "registrieren"? Kriegt er dann eine eigene Steuer-
nummer für die USt? Gibts die Todesstrafe, falls das bisher versäumt
wurde? :-)
Bist Du da überhaupt ganz sicher? Als Objekt hatte ich Garagen in
einem Garagenhof im Kopf, die nix mit einer Wohnung zu tun haben.
Würde also schon in die von Dir erwähnte Kategorie passen...
Jo, da bin ich mir absolut sicher.
Wenn Vermietung zusammen mit Wohnung, dann ist das als Nebenleistung zu
sehen. Wenn eine einzelne Vermietung erfolgt, dann ist das die
Hauptleistung und das fällt nicht unter die Steuerfreiheit.

Oft fallen aber die meisten sowieso unter die Kleinunternehmerregelung.
Aber bei Unternehmern mit steuerpflichtigen Leistungen kann das zu
Problemen bei der BP führen.

Gruß

Eric
Matthias Hanft
2007-05-16 15:45:11 UTC
Permalink
Post by Eric Lorenz
Ich sach nur München!
Nürnberg ist diesbezüglich auch nicht viel billiger :-)
Post by Eric Lorenz
Bodenrichtwert mit 280 Euro
Garage hat 21 qm
Und die Anschaffungskosten sind 10.000 Euro...
Was kommt raus?
4.120 EUR fürs Gebäude. Macht bei 50 Jahren 82,40 EUR jährlich, bei
20 Jahren 206 EUR jährlich. Bei z.B. 32% Spitzensteuersatz eine
Steuerersparnis von 26 bzw. 66 EUR. Ganz nett, aber nicht, wenn
man dafür kämpfen muß :-)

Hier in der Gegend scheint sich der Bodenrichtwert zwischen 400 und
450 EUR zu bewegen. Rechne mal z.B. mit einer Doppelgarage zu 50 qm
und einem Bodenrichtwert von 425 EUR. Das ergibt über 20 kEUR. Wenn
der Eigentümer damals beim Kauf z.B. 16 kDM (!) gezahlt hat, glaube
ich nicht, daß man da ernsthaft noch _irgendwas_ geltend machen kann...

[Gemauert]
Post by Eric Lorenz
Dann würde ich trotzdem mit 20 Jahre ins Rennen gehen. Sollte man auf
der richtigen Seite sein.
Und wenn die Garage schon 20 Jahre steht?

Kommt es dann darauf an, ob und wieviel Abschreibung irgendwelche
Vorbesitzer bereits geltend gemacht haben? Woher soll man das als
Käufer wissen? Man kann sich ja schlecht die Steuererklärungen der
letzten 50 Jahre der 17 Vorbesitzer aushändigen lassen :-)
Post by Eric Lorenz
Wenn Vermietung zusammen mit Wohnung, dann ist das als Nebenleistung zu
sehen. Wenn eine einzelne Vermietung erfolgt, dann ist das die
Hauptleistung und das fällt nicht unter die Steuerfreiheit.
Hm. Muß das dann auch auf demselben Grundstück sein? Z.B. man ver-
mietet eine Eigentumswohnung in der Bahnhofstraße 17. Völlig unab-
hängig davon hat man eine Garage in einem danebenliegenden Garagen-
hof in der Bahnhofstraße 19 gekauft (andere Flurnummer, separate
Grundsteuer etc.). Ist es nun so, daß die Vermietung dieser Garage -
- steuerfrei ist, wenn man sie dem Mieter nebenan vermietet;
- steuerpflichtig ist, wenn man sie jemandem "ohne Wohnung" vermietet?
Post by Eric Lorenz
Oft fallen aber die meisten sowieso unter die Kleinunternehmerregelung.
Oh, die gilt auch für V+V? Interessant. Kannte ich bisher nur aus
dem gewerblichen Bereich.

Zählen da zur 17,5-kEUR-Umsatzgrenze dann auch die steuerfreien
Einkünfte aus Wohnraumvermietung, oder _nur_ die steuerpflichtigen
Garagenvermietungen? Im letzteren Fall müßte man da ja ganz schön
viele Garagen vermieten, um da drüberzukommen :-)
Post by Eric Lorenz
Aber bei Unternehmern mit steuerpflichtigen Leistungen kann das zu
Problemen bei der BP führen.
Du meinst, wenn ein Unternehmer ein Gewerbe mit Millionenumsatz hat
und "nebenbei/privat" eine Garage vermietet?

Werden Eheleute da eigentlich separat betrachtet (auch wenn sie
zusammenveranlagt werden)?

Gruß Matthias.
Eric Lorenz
2007-05-16 16:35:23 UTC
Permalink
Matthias Hanft schrieb:
Hallo Matthias!
Post by Matthias Hanft
Nürnberg ist diesbezüglich auch nicht viel billiger :-)
Stimmt, ich versuche gerade für eine Bekannte in der Gegend von Erlangen
ein Haus zu verkaufen. Allerdings ist der Wert des Grundstücks höher als
das Haus...
Post by Matthias Hanft
Hier in der Gegend scheint sich der Bodenrichtwert zwischen 400 und
450 EUR zu bewegen. Rechne mal z.B. mit einer Doppelgarage zu 50 qm
und einem Bodenrichtwert von 425 EUR. Das ergibt über 20 kEUR. Wenn
der Eigentümer damals beim Kauf z.B. 16 kDM (!) gezahlt hat, glaube
ich nicht, daß man da ernsthaft noch _irgendwas_ geltend machen kann...
Deswegen würdeich bei der Gelegenheit nicht nach dem Bodenschätzwert
gehen, sondern nach dem 20% Abschlag. Ok, evtl. bis 30%, aber mehr
nicht. Irgendwo im Kommentar stand mal dazu was.
Post by Matthias Hanft
Und wenn die Garage schon 20 Jahre steht?
Gewöhnliche Nutzungsdauer? Du kannst die Nutzungsdauer auch im Wege
einer begründeten Schätzung ermitteln
Post by Matthias Hanft
Kommt es dann darauf an, ob und wieviel Abschreibung irgendwelche
Vorbesitzer bereits geltend gemacht haben? Woher soll man das als
Käufer wissen? Man kann sich ja schlecht die Steuererklärungen der
letzten 50 Jahre der 17 Vorbesitzer aushändigen lassen :-)
Nein, es sind Deine Anschaffungskosten maßgeblich. Die AfA-Tabellen
bilden einen Anhaltspunkt, mehr aber auch nicht. Deine AK sind wichtig!
Post by Matthias Hanft
Post by Eric Lorenz
Wenn Vermietung zusammen mit Wohnung, dann ist das als Nebenleistung zu
sehen. Wenn eine einzelne Vermietung erfolgt, dann ist das die
Hauptleistung und das fällt nicht unter die Steuerfreiheit.
Hm. Muß das dann auch auf demselben Grundstück sein? Z.B. man ver-
mietet eine Eigentumswohnung in der Bahnhofstraße 17. Völlig unab-
hängig davon hat man eine Garage in einem danebenliegenden Garagen-
hof in der Bahnhofstraße 19 gekauft (andere Flurnummer, separate
Grundsteuer etc.). Ist es nun so, daß die Vermietung dieser Garage -
- steuerfrei ist, wenn man sie dem Mieter nebenan vermietet;
- steuerpflichtig ist, wenn man sie jemandem "ohne Wohnung" vermietet?
Hmm, da müßte ich am Frteig mal in den Kommentar schauen.
Post by Matthias Hanft
Post by Eric Lorenz
Oft fallen aber die meisten sowieso unter die Kleinunternehmerregelung.
Oh, die gilt auch für V+V? Interessant. Kannte ich bisher nur aus
dem gewerblichen Bereich.
Natürlich geht das auch. Umsatzsteuerlich ist der Vermieter ein Unternehmer.
Post by Matthias Hanft
Zählen da zur 17,5-kEUR-Umsatzgrenze dann auch die steuerfreien
Einkünfte aus Wohnraumvermietung, oder _nur_ die steuerpflichtigen
Garagenvermietungen? Im letzteren Fall müßte man da ja ganz schön
viele Garagen vermieten, um da drüberzukommen :-)
Nein, siehe § 19 (3) Satz 1 UStG:

(3) 1 Gesamtumsatz ist die Summe der vom Unternehmer ausgeführten
steuerbaren Umsätze im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 abzüglich folgender
Umsätze:

1. der Umsätze, die nach § 4 Nr. 8 Buchstabe i , Nr. 9 Buchstabe b
und Nr. 11 bis 28 steuerfrei sind;

2. der Umsätze, die nach § 4 Nr. 8 Buchstabe a bis h , Nr. 9 Buchstabe
a und Nr. 10 steuerfrei sind, wenn sie Hilfsumsätze sind.
Post by Matthias Hanft
Post by Eric Lorenz
Aber bei Unternehmern mit steuerpflichtigen Leistungen kann das zu
Problemen bei der BP führen.
Du meinst, wenn ein Unternehmer ein Gewerbe mit Millionenumsatz hat
und "nebenbei/privat" eine Garage vermietet?
Jo, genau das kann passieren. Unternehmer ist man mit seiner gesamten
unternehmerischen Tätigkeit!
Post by Matthias Hanft
Werden Eheleute da eigentlich separat betrachtet (auch wenn sie
zusammenveranlagt werden)?
Du verdrehst gerade Umsatzsteuer und Einkommensteuer. Bei der
Einkommensteuer kommt es zur ZV!

Eric
Matthias Hanft
2007-05-16 17:09:02 UTC
Permalink
Eric Lorenz schrieb:
[Grund ist viel teurer als Gebäude]
Post by Eric Lorenz
Deswegen würdeich bei der Gelegenheit nicht nach dem Bodenschätzwert
gehen, sondern nach dem 20% Abschlag. Ok, evtl. bis 30%, aber mehr
nicht. Irgendwo im Kommentar stand mal dazu was.
Hat man denn da die Wahl? "Liebes Finanzamt, da der Bodenrichtwert
den Gesamtkaufpreis um ein Vielfaches übersteigt und dadurch die
Gebäudeabschreibung negativ würde, setze ich nur 20% des Gesamt-
kaufpreises als Grundstücksanteil an" :-)
Post by Eric Lorenz
Gewöhnliche Nutzungsdauer? Du kannst die Nutzungsdauer auch im Wege
einer begründeten Schätzung ermitteln
Da wüßt' ich keine Gründe. Eine Garage steht so lange, bis sie abge-
rissen wird, und Prognosen dafür sind schwierig, vor allem, wenn sie
in die Zukunft gerichtet sind :-)
Post by Eric Lorenz
Nein, es sind Deine Anschaffungskosten maßgeblich. Die AfA-Tabellen
bilden einen Anhaltspunkt, mehr aber auch nicht. Deine AK sind wichtig!
Jo, aber was ist mit der Nutzungsdauer? Sagenwirmal, der 1. Eigentümer
hätte 20 Jahre lang 5% abgeschrieben und die Garage dann an den 2. Eigen-
tümer verkauft. Dann kann der doch nicht _wieder_ 20 Jahre lang 5% ab-
schreiben? Oder etwa doch?
Post by Eric Lorenz
Post by Matthias Hanft
- steuerfrei ist, wenn man sie dem Mieter nebenan vermietet;
- steuerpflichtig ist, wenn man sie jemandem "ohne Wohnung" vermietet?
Hmm, da müßte ich am Frteig mal in den Kommentar schauen.
Mach Dir keine unnötige Arbeit - erstens ists ja wurscht wegen Klein-
unternehmerregelung, und zweitens diskutieren wir hier ja ohnehin nur
einen völlig fiktiven Fall :-)

[Kleinunternehmerregelung]
Post by Eric Lorenz
(3) 1 Gesamtumsatz ist die Summe der vom Unternehmer ausgeführten
steuerbaren Umsätze im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 abzüglich folgender
1. der Umsätze, die nach § 4 Nr. 8 Buchstabe i , Nr. 9 Buchstabe b
und Nr. 11 bis 28 steuerfrei sind;
Ok, also betrifft das nur die steuerpflichtigen Umsätze. Wenn man also
z.B. eine einzige Doppelgarage für 80 EUR/Monat vermietet, sind das
960 EUR im Jahr Umsatz und damit weit unter den 17,5 kEUR.

Gewerbliche Kleinunternehmer müssen ja AFAIK trotzdem zumindest eine
jährliche USt-Erklärung abgeben, um nachzuweisen, daß ihre Umsätze
immer noch unter der Grenze sind. Müssen das "kleinunternehmerische
Vermieter" dann auch? Da kann das FA den Umsatz ja in der ESt-Erklärung
ablesen. (Naja, könnte es bei Gewerbe in der Anlage GSE und/oder in
der EÜR ja eigentlich auch.)
Post by Eric Lorenz
Du verdrehst gerade Umsatzsteuer und Einkommensteuer. Bei der
Einkommensteuer kommt es zur ZV!
Ich weiß ESt und USt schon zu unterscheiden, aber es hätte ja auch bei
der USt eine ZV geben können - man weiß ja nie :-)

Gruß Matthias.
Eric Lorenz
2007-05-16 17:35:43 UTC
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Matthias Hanft schrieb:

Hallo Matthias!
Post by Matthias Hanft
Hat man denn da die Wahl? "Liebes Finanzamt, da der Bodenrichtwert
den Gesamtkaufpreis um ein Vielfaches übersteigt und dadurch die
Gebäudeabschreibung negativ würde, setze ich nur 20% des Gesamt-
kaufpreises als Grundstücksanteil an" :-)
Einfach entsprechend ansetzen und gut ist. Das FA muss schon begründen,
wenn es abändern will!
Post by Matthias Hanft
Post by Eric Lorenz
Gewöhnliche Nutzungsdauer? Du kannst die Nutzungsdauer auch im Wege
einer begründeten Schätzung ermitteln
Da wüßt' ich keine Gründe. Eine Garage steht so lange, bis sie abge-
rissen wird, und Prognosen dafür sind schwierig, vor allem, wenn sie
in die Zukunft gerichtet sind :-)
Da kannst Du einfach schätzen. Gilt übrigens für jedes WG. Wenn Du
sagst, das du eine kürzer Abschreibungszeit benötigst, dann begründe es
einfach.
Post by Matthias Hanft
Post by Eric Lorenz
Nein, es sind Deine Anschaffungskosten maßgeblich. Die AfA-Tabellen
bilden einen Anhaltspunkt, mehr aber auch nicht. Deine AK sind wichtig!
Jo, aber was ist mit der Nutzungsdauer? Sagenwirmal, der 1. Eigentümer
hätte 20 Jahre lang 5% abgeschrieben und die Garage dann an den 2. Eigen-
tümer verkauft. Dann kann der doch nicht _wieder_ 20 Jahre lang 5% ab-
schreiben? Oder etwa doch?
Grundsätzlich gilt: Betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer. Aus
Vereinfachungsgründen gibt es die AfA-Tabellen. Außerdem: Du bezahlst
doch einen Kaufpreis. Also ergibt sich eine Abschribung über die
gewöhnliche Nutzungsdauer. Dabei ist es unbedeuten, wie alt der
Gegenstand ist. Verstanden?
Post by Matthias Hanft
Mach Dir keine unnötige Arbeit - erstens ists ja wurscht wegen Klein-
unternehmerregelung, und zweitens diskutieren wir hier ja ohnehin nur
einen völlig fiktiven Fall :-)
Ach. Frei nach Loriot...
Post by Matthias Hanft
Ok, also betrifft das nur die steuerpflichtigen Umsätze. Wenn man also
z.B. eine einzige Doppelgarage für 80 EUR/Monat vermietet, sind das
960 EUR im Jahr Umsatz und damit weit unter den 17,5 kEUR.
Richtig!
Post by Matthias Hanft
Gewerbliche Kleinunternehmer müssen ja AFAIK trotzdem zumindest eine
jährliche USt-Erklärung abgeben, um nachzuweisen, daß ihre Umsätze
immer noch unter der Grenze sind. Müssen das "kleinunternehmerische
Vermieter" dann auch? Da kann das FA den Umsatz ja in der ESt-Erklärung
ablesen. (Naja, könnte es bei Gewerbe in der Anlage GSE und/oder in
der EÜR ja eigentlich auch.)
Eigentlich schon, aber oft wird wohlwollend verzichtet.
Post by Matthias Hanft
Post by Eric Lorenz
Du verdrehst gerade Umsatzsteuer und Einkommensteuer. Bei der
Einkommensteuer kommt es zur ZV!
Ich weiß ESt und USt schon zu unterscheiden, aber es hätte ja auch bei
der USt eine ZV geben können - man weiß ja nie :-)
Dann wäre es ja eine GbR. Also umsatzsteuerlich ein ganz anderer
Unternehmer...

Eric
Matthias Hanft
2007-05-16 17:46:21 UTC
Permalink
Post by Eric Lorenz
Einfach entsprechend ansetzen und gut ist. Das FA muss schon begründen,
wenn es abändern will!
Ok, mal gucken. Nachdem ich hier anscheinend ein "wir-ziehen-20%-ab"-
Finanzamt habe (haben sie bei meiner Eigentumswohnung so gemacht),
sollte man das bei diesem Finanzamt dann wohl auch so beibehalten :-)

Und nachdem das mit der USt ja nun geklärt ist, weckt man damit ja
auch keine schlafenden Hunde :-)
Post by Eric Lorenz
Grundsätzlich gilt: Betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer. Aus
Vereinfachungsgründen gibt es die AfA-Tabellen. Außerdem: Du bezahlst
doch einen Kaufpreis. Also ergibt sich eine Abschribung über die
gewöhnliche Nutzungsdauer. Dabei ist es unbedeuten, wie alt der
Gegenstand ist. Verstanden?
Äh, ja, glaub schon. Also immer ab Kaufpreiszahlung? Eine zwischen-
zeitliche Vererbung ändert da ja AFAIK nix dran. Also wenn der Erb-
lasser das Dings z.B. 1996 gekauft hat, zählen die 50 (oder was auch
immer) Jahre dann eben ab dort, auch wenns inzwischen ein paarmal
weitervererbt wurde. Richtig?

Und wenn die 50 Jahre rum sind, wird die Abschreibung aus der Steuer-
erklärung gestrichen. Richtig? (Hoffentlich kann der Steuerpflichtige
sich das zugehörige Jahr dann merken. Wird aber sicher auch von Amts
wegen gestrichen.)

[USt-Zusammenveranlagung?]
Post by Eric Lorenz
Dann wäre es ja eine GbR. Also umsatzsteuerlich ein ganz anderer
Unternehmer...
Ok, kapiert. (Ich warte ja nur noch drauf, daß jemand eine "Manfred
und Renate Mustermann GbR" gründet mit dem Geschäftsgegenstand
"Bestreitung des Lebensunterhalts" :-) ).

Gruß Matthias.
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