Discussion:
Miete mit, Nebenkosten ohne MwSt.?
(zu alt für eine Antwort)
Jan Heinz
2007-02-05 11:55:29 UTC
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Hallihallo,

ich habe Büroräume gemietet. Auf die Büromiete zahle ich 16 bzw. nun 19
% Mehrwertsteuer.

Auf die Nebenkosten wird vom Vermieter keine MwSt. erhoben. Nun sagte
mir jemand, das ginge nicht, da die Nebenkostenvorausszahlung als
Nebenpflicht der Miete dann ebenfalls mit MwSt. gezahlt werden müsste.

Stimmt das denn, und wenn ja, kann ich da Probleme mit dem Finanzamt
bekommen? Betragsmäßig wäre es für mich ja wurscht, da Vorsteuer.

Grüße

Jan
Alexander Wolff
2007-02-05 13:29:32 UTC
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Post by Jan Heinz
ich habe Büroräume gemietet. Auf die Büromiete zahle ich 16 bzw. nun
19 % Mehrwertsteuer.
Auf die Nebenkosten wird vom Vermieter keine MwSt. erhoben. Nun sagte
mir jemand, das ginge nicht, da die Nebenkostenvorausszahlung als
Nebenpflicht der Miete dann ebenfalls mit MwSt. gezahlt werden müsste.
Die Argumentationen haben nichts miteinander zu tun. Entweder muss er auch
NK-MwSt ausweisen (weil es bei der Miete ebenso ist - weil er halt zur MwSt
optiert hat) oder nicht.

Natürlich muss die NK-Vz dann ebenso mit MwSt berechnet werden - na und?
Post by Jan Heinz
Stimmt das denn, und wenn ja, kann ich da Probleme mit dem Finanzamt
bekommen? Betragsmäßig wäre es für mich ja wurscht, da Vorsteuer.
Er sollte natürlich netto die Positionen ermitteln und dann die MwSt
aufschlagen. Bei Steuern und Versicherungen kann er es auch sein lassen.
--
Moin+Gruss Alexander
Eric Lorenz
2007-02-05 14:28:23 UTC
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Post by Alexander Wolff
Die Argumentationen haben nichts miteinander zu tun. Entweder muss er auch
NK-MwSt ausweisen (weil es bei der Miete ebenso ist - weil er halt zur MwSt
optiert hat) oder nicht.
Natürlich muss die NK-Vz dann ebenso mit MwSt berechnet werden - na und?
Richtig!
Post by Alexander Wolff
Post by Jan Heinz
Stimmt das denn, und wenn ja, kann ich da Probleme mit dem Finanzamt
bekommen? Betragsmäßig wäre es für mich ja wurscht, da Vorsteuer.
Er sollte natürlich netto die Positionen ermitteln und dann die MwSt
aufschlagen. Bei Steuern und Versicherungen kann er es auch sein lassen.
Nein, das stimmt nun aber net:

Zu den Betriebskosten zählt auch die gezahlte Mehrwertsteuer. Wurde
mit dem gewerblichen Mieter vereinbart, dass er die auf den Mietzins
entfallende Umsatzsteuer zahlen muss, bedeutet dies, dass er auch die
Umsatzsteuer für die abgerechneten Nebenkosten muss (OLG Düsseldorf,
ZMR 1996, S. 82).

Und zwar unabhängig davon, ob die einzelnen Nebenkosten mit Vorsteuern
belastet sind, wie z.B. bei Versicherungsprämien (LG Hamburg, Urteil
v. 23.1.1998, 311 S 165/97, ZMR 1998, S. 294).

Eric
Alexander Wolff
2007-02-05 14:46:31 UTC
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Post by Eric Lorenz
Post by Alexander Wolff
Er sollte natürlich netto die Positionen ermitteln und dann die MwSt
aufschlagen. Bei Steuern und Versicherungen kann er es auch sein lassen.
Zu den Betriebskosten zählt auch die gezahlte Mehrwertsteuer. Wurde
mit dem gewerblichen Mieter vereinbart, dass er die auf den Mietzins
entfallende Umsatzsteuer zahlen muss, bedeutet dies, dass er auch die
Umsatzsteuer für die abgerechneten Nebenkosten muss (OLG Düsseldorf,
ZMR 1996, S. 82).
Und zwar unabhängig davon, ob die einzelnen Nebenkosten mit Vorsteuern
belastet sind, wie z.B. bei Versicherungsprämien (LG Hamburg, Urteil
v. 23.1.1998, 311 S 165/97, ZMR 1998, S. 294).
Da hat sich noch nie jemand aufgeregt, wenn ich das nicht getan habe. Es ist
ja auch eine Zumutung: Grundsteuer wird weiterberechnet. Kann nun der Mieter
eine darauf entfallende Vorsteuer aus anderen (vor allem selbst zu
vertretenden) Gründen nicht ziehen, ist die Umsatzsteuer ohne eigentlichen
Grund an den Fiskus verloren.
--
Moin+Gruss Alexander
Eric Lorenz
2007-02-05 15:07:56 UTC
Permalink
Post by Alexander Wolff
Post by Eric Lorenz
Post by Alexander Wolff
Er sollte natürlich netto die Positionen ermitteln und dann die MwSt
aufschlagen. Bei Steuern und Versicherungen kann er es auch sein lassen.
Zu den Betriebskosten zählt auch die gezahlte Mehrwertsteuer. Wurde
mit dem gewerblichen Mieter vereinbart, dass er die auf den Mietzins
entfallende Umsatzsteuer zahlen muss, bedeutet dies, dass er auch die
Umsatzsteuer für die abgerechneten Nebenkosten muss (OLG Düsseldorf,
ZMR 1996, S. 82).
Und zwar unabhängig davon, ob die einzelnen Nebenkosten mit Vorsteuern
belastet sind, wie z.B. bei Versicherungsprämien (LG Hamburg, Urteil
v. 23.1.1998, 311 S 165/97, ZMR 1998, S. 294).
Da hat sich noch nie jemand aufgeregt, wenn ich das nicht getan habe. Es ist
ja auch eine Zumutung: Grundsteuer wird weiterberechnet. Kann nun der Mieter
eine darauf entfallende Vorsteuer aus anderen (vor allem selbst zu
vertretenden) Gründen nicht ziehen, ist die Umsatzsteuer ohne eigentlichen
Grund an den Fiskus verloren.
--
Moin+Gruss Alexander
Ich schau jetzt mal nicht ins Gesetz, aber sieht es nicht so aus:
Vermietung ist steuerbar, aber steuerfrei. Es besteht
Optionsmöglichkeit gem. § 9 UStG.
Also steuerpflichtig. Nun sind die NK eine Nebenleistung (Schicksal
der Hauptleistung)...sollte dann wohl bei der nächsten Sonderprüfung
berichtigt werden :-(

Eric
Alexander Wolff
2007-02-05 16:51:42 UTC
Permalink
Post by Eric Lorenz
Post by Alexander Wolff
Da hat sich noch nie jemand aufgeregt, wenn ich das nicht getan
habe. Es ist ja auch eine Zumutung: Grundsteuer wird
weiterberechnet. Kann nun der Mieter eine darauf entfallende
Vorsteuer aus anderen (vor allem selbst zu vertretenden) Gründen
nicht ziehen, ist die Umsatzsteuer ohne eigentlichen Grund an den
Fiskus verloren. --
Moin+Gruss Alexander
Vermietung ist steuerbar, aber steuerfrei. Es besteht
Optionsmöglichkeit gem. § 9 UStG.
Also steuerpflichtig. Nun sind die NK eine Nebenleistung (Schicksal
der Hauptleistung)...sollte dann wohl bei der nächsten Sonderprüfung
berichtigt werden :-(
Dann wäre jeder Betrieb, der zufällig eine Wohnung vermietet, gezwungen, auf
die weiterberechnete Grundsteuer Umsatzsteuer aufzuschlagen. Das kann nicht
das Ergebnis sein der Aussage: "Alle Nebenkosten sind auch ustl. Schicksal
der Hauptleistung." Und bei den Versicherungssteuern kann nicht das Ergebnis
sein, dass darauf noch mal USt anfällt. Die Mechanik stimmt einfach dann
nicht. Und ginge das in höhere Instanzen, würde entsprechend entschieden.
Vielleicht sind 19% ja genug, dass das mal geschieht.

Oder anders ausgedrückt: Bei der umverteilten Gasrechnung nimmt man die
Nettowerte, schlüsselt sie auf und packt erst bei der Weiterberechnung
wieder die USt drauf, was korrekt und nachvollziehbar ist. Bei den o.a.
Kosten geht das aber nicht.
--
Moin+Gruss Alexander - MVP for MS Excel - www.xxcl.de - mso2000sp3 --7-2
Eric Lorenz
2007-02-05 18:03:22 UTC
Permalink
Alexander Wolff schrieb:
wäre jeder Betrieb, der zufällig eine Wohnung vermietet, gezwungen, auf
Post by Alexander Wolff
die weiterberechnete Grundsteuer Umsatzsteuer aufzuschlagen. Das kann nicht
das Ergebnis sein der Aussage: "Alle Nebenkosten sind auch ustl. Schicksal
der Hauptleistung." Und bei den Versicherungssteuern kann nicht das Ergebnis
sein, dass darauf noch mal USt anfällt. Die Mechanik stimmt einfach dann
nicht. Und ginge das in höhere Instanzen, würde entsprechend entschieden.
Vielleicht sind 19% ja genug, dass das mal geschieht.
Oder anders ausgedrückt: Bei der umverteilten Gasrechnung nimmt man die
Nettowerte, schlüsselt sie auf und packt erst bei der Weiterberechnung
wieder die USt drauf, was korrekt und nachvollziehbar ist. Bei den o.a.
Kosten geht das aber nicht.
Nein, da verwechselst du etwas massiv. Ich zitiere einfach mal etwas:

§ 4 Nr. 12a UStG: (Steuerfrei sind...) "die Vermietung und die
Verpachtung von Grundstücken (...)".

§ 9 UStG: "(1) Der Unternehmer kann einen Umsatz, der nach (...) § 4
(...) Nr. 12 (...) steuerfrei ist, als steuerpflichtig behandeln, wenn
der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen
ausgeführt wird.

(2) Der Verzicht auf Steuerbefreiung nach Absatz 1 ist bei der (...)
Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken (...) nur zulässig, soweit
der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze
verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht
ausschließen. Der Unternehmer hat die Voraussetzungen nachzuweisen."

Und nun nehmen wir dein Beispiel für die vermietete Wohnung des Betriebes:

Folgende Bedingungen müssen erfüllt sein: Der Mieter muss

1. selber Unternehmer ist,
2. als solcher der Umsatzsteuer unterliegt und
3. "von dem Grundstück aus" ausschließlich vorsteuer-unschädliche
Umsätze tätigt.

Und nun denke einfach mal drüber nach!

Und nun kommen wir (durch Rechtsprechung und Gesetz abgesegnet) zur
Berechnung der Nebenkosten:

Bei der Abrechnung von Betriebskosten im der Umsatzsteuer unterworfenen
Mietverhältnis sind einige Besonderheiten zu beachten:

Es gilt der Grundsatz, daß das steuerliche Schicksal der Nebenleistung
dem der Hauptleistung folgt. Die Nebenkosten müssen also steuerlich
genauso behandelt werden wie die Hauptleistung. Wird auf die Kaltmiete
Umsatzsteuer draufgehauen, hat das bei den Betriebskosten - und den
Vorauszahlungen hierauf - genauso zu passieren.

Bis hier hin ganz einfach! Nun kommt es aber:

Der gewerbliche Vermieter kann aber nicht einfach alle Rechnungen
nehmen, die er bezahlt hat, und darauf 19% USt aufschlagen. Einige
Rechnungen (Energiekosten wie Öl, Wasser oder Gas) enthalten ja schon
USt. Wenn er nun optiert hat, kann er diese USt als Vorsteuer abziehen.

Nun ergeben sich folgende Abrechnungsschritte:

1. Die Positionen der NK, auf die gar keine USt erhoben wird (wie
Grundsteuer, Kanal oder Versicherungen etc.), sind ungekürzt in die
Abrechnung einzustellen.

2. Die Positionen, die USt enthalten (z.B. Brennstoffe,
Instandhaltungsaufwendungen u.ä.), sind um die enthaltenen Umsatzsteuer
zu kürzen!

3. Dann ermittelt man die Anteile je Mieteinheit.

4. Nun ist auf die Gesamtsumme die Umsatzsteuer aufzuschlagen.

5. Zu guter Letzt: Die geleisteten Nebenkosten-Vorauszahlungen sind
abzuziehen! Aber wieder unter der ausdrücklichen Angabe der in den
Vorauszahlungen bereits enthalten gewesenen Umsatzsteuer.


Egal ob du das als gerecht empfindest, oder nicht, es ist so.

Eric

P.s. Das ganze ist übrigens Basiswissen USt!
Alexander Wolff
2007-02-06 14:50:33 UTC
Permalink
Post by Eric Lorenz
P.s. Das ganze ist übrigens Basiswissen USt!
Eben. Ich habe mal spaßeshalber den Vorbereitungskurs zum StB besucht (vor
15 Jahren) und dabei USt am meisten gehaßt. Und damals gabs noch nicht mal
den ganzen EU-Kram.

Für den Fall "Unternehmen vermietet Werkswohnung an Privatperson" ist das
Ergebnis trotzdem unbefriedigend. Andererseits unterliegt dann ja auch die
Miete selbst der Steuer ... also: von mir aus :)
--
Moin+Gruss Alexander
Eric Lorenz
2007-02-06 15:31:31 UTC
Permalink
Post by Alexander Wolff
Für den Fall "Unternehmen vermietet Werkswohnung an Privatperson" ist das
Ergebnis trotzdem unbefriedigend. Andererseits unterliegt dann ja auch die
Miete selbst der Steuer ... also: von mir aus :)
Noe! Da ist doch die Miete steuerfrei! Keine Optionsmöglichkeit nach §
9 UStG!

Eric

Holger Petersen
2007-02-05 18:04:50 UTC
Permalink
Zu den Betriebskosten zaehlt auch die gezahlte Mehrwertsteuer. Wurde
mit dem gewerblichen Mieter vereinbart, dass er die auf den Mietzins
entfallende Umsatzsteuer zahlen muss, bedeutet dies, dass er auch die
Umsatzsteuer fuer die abgerechneten Nebenkosten muss (OLG D=FCsseldorf,
ZMR 1996, S. 82).
Und zwar unabhaengig davon, ob die einzelnen Nebenkosten mit Vorsteuern
belastet sind, wie z.B. bei Versicherungspraemien
Versicherungs-Prämien haben doch gerade keine MWSt; genausowenig wie
Abwasser ( Null %); hingegen hat Frischwasser 7%.

Oder hast Du hier einen Schreibfehler?
(LG Hamburg, Urteil vom 23.1.1998, 311 S 165/97, ZMR 1998, S. 294).
Gibt es das OnLine?

WENN das denn so ist:

Der Vermieter hat Vor-Lieferungen mit keinem, ermaessigtem und vollem
MWSt-Satz UND berechnet dem Mieter immer den vollen Satz, wer hat
dann den Steuer-Vorteil?

grübelnd, Holger
Eric Lorenz
2007-02-05 18:26:59 UTC
Permalink
Post by Holger Petersen
Versicherungs-Prämien haben doch gerade keine MWSt; genausowenig wie
Abwasser ( Null %); hingegen hat Frischwasser 7%.
Oder hast Du hier einen Schreibfehler?
Schreibfehler, hatte etwas gekürzt!
Post by Holger Petersen
(LG Hamburg, Urteil vom 23.1.1998, 311 S 165/97, ZMR 1998, S. 294).
Gibt es das OnLine?
Keine Ahnung! Frage doch mal Tante Google!
Post by Holger Petersen
Der Vermieter hat Vor-Lieferungen mit keinem, ermaessigtem und vollem
MWSt-Satz UND berechnet dem Mieter immer den vollen Satz, wer hat
dann den Steuer-Vorteil?
Tja, denke mal scharf nach, wie das mit anderen Leistungen eines
Unternehmers an einen anderen vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmer
ist. Und?

Eric
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